个别银行高挂“免贷牌” 购房者观望情绪渐浓

　　随着房地产调控政策执行不断深入，商业银行逐渐取消首套房贷利率优惠。

　　近日中国证券报记者走访北京地区的多家商业银行发现，对于首套房贷利率，多数银行按照央行规定的同期限基准利率执行，个别中小银行原则上已经不再做房贷业务。目前仅在农行、中行、中信、华夏等少数几家银行还可以申请到首套房贷八五折优惠利率，而申请优惠利率并不容易，通常附带各种各样的条件。

　　业内人士向中国证券报记者表示，监管部门暂时没有打算改变房贷现行的优惠政策。对于部分商业银行对优惠利率作出调整，他认为，这是商业银行根据风险定价作出的决策安排。监管部门只需要对首付比例、房贷利率的下限作出规定。在操作层面上，作为市场主体的银行应该发挥更大作用。

　　专家认为，目前房贷利率已经创近3年来新高，这对于很多刚性需求的购房者来说，自然是一笔不小的利息负担。房贷业务收缩会让房地产市场成交更加清谈，购房人希望房价适当下降，来弥补利息增长的损失，从而加重了房地产市场的观望情绪。

　　【编者按】 中国证券报记者近日在北京、上海、深圳、重庆等地调查发现，在央行再度加息背景下，部分地区银行普遍上调房贷利率，个别银行甚至缩减、暂停房贷业务。这些举措将给房地产市场带来何种影响、是否会挤压合理购房需求引人关注。

　　利率创新高 折扣多取消

　　有消息称，监管机构此前通知商业银行将房贷优惠利率调整至最低下浮15%，而商业银行可以根据自己的情况对房贷业务作出适当的微调。

　　中国证券报记者采访发现，现在北京多数银行已经取消了首套房贷的优惠利率，基本按照央行同期限的基准利率执行，即使房贷利率可以适当下浮，银行设置的条件也非常苛刻。

　　在五大行中，工行和建行的首套房贷执行人民银行规定的同期限基准利率。工行业务人员明确告知，首套房贷利率完全没有下浮空间。“现在分行已经发文要求首套房贷按照基准利率执行，利率优惠没商量。”

　　个别中小银行表示，现在原则上已不再做房贷业务，如果购买首套房的客户一定想在这儿贷款的话，首付至少需要三成，利率上调10%。

　　银行内部人士表示，随着房地产调控的深入，现在银行卡得最严的就是房贷，从银行盈利的角度，未来取消优惠利率可能是大势所趋。

　　对于打算最近出手的购房者，如果赶上优惠利率的“末班车”，可以省下一笔不小的利息支出。

　　据测算，300万元左右的房屋总价款，按照首付三成申请贷款，如果利率从八五折优惠上调至基准利率，在30年还款期限内，购房者将多负担利息支出近50万元，相当于每月多支出1400多元。

　　尤其是本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史高位，达到7.05%。房贷利率已创最近3年来新高。中原地产研究总监张大伟指出，多次加息将出现叠加效应，利率的上调效果将显现。

　　“存够购房首付款已经相当吃力，如果每个月还得多增加几百元房贷，无疑会令我们举步维艰。是硬着头皮买还是选择观望，让不少准购房者相当纠结。对于刚性需求的住房者，房价没有下来，购房成本却加上去了，这无异于釜底抽薪。”正准备买房的小王表示，目前观望情绪渐浓，多数购房者不愿意急于出手。

　　优惠附条件 存款换贷款

　　中国证券报记者多方调研发现，在北京地区，个别银行仍可以将首套房贷利率控制在基准利率以下，比如中行、农行、交行、浦发、华夏、中信等部分商业银行，现在首套房贷利率均可以做到85折。

　　虽然部分银行仍在执行首套房贷优惠利率，但是贷款申请人发现真正拿到优惠并不容易。“银行往往是嫌贫爱富，优惠利率是诱饵，获得相应的储蓄存款才是银行的真实目的。”

　　在某房地产中介的推荐下，小王来到了中行申请贷款。但是该行客户经理表示，该行的房贷优惠利率仅照顾中行的VIP客户，而成为中行VIP客户的条件是在中行存款达到50万元以上，并且需要提供相应的学历证明、财产证明以及收入流水证明。

　　由于是二手房，现在需要办完抵押登记，银行才能放款，一般周期在1个月左右，而50万存款至少要存到贷款审批下来之后才能取走，这无形中为银行拉来了一笔50万元的活期存款。

　　中国证券报记者了解到，在交通银行获得房贷优惠利率的门槛可能更高。据该行相关客户经理介绍，目前只有交行的“沃德财富客户”才有资格申请到85折利率优惠，而成为“沃德财富客户”的条件是，商业银行季均存款在50万元。为了拿到优惠利率，一般还要在交行存入30万元的大额存款。

　　有贷款申请人抱怨道，首套住房的优惠利率，本意是为了让刚性需求购房者拥有住房，现在北京房价这么高，一般都是倾尽所有积蓄，才能勉强凑够首付，哪还有另外的50万元存款？“既然首套房贷利率有对刚需人群的政策优惠，那么商业银行就不应该这样嫌贫爱富。”

　　但银行内部不愿透露姓名人士表示，房贷利率打折，只是刺激房地产市场回暖的临时性举措，银行当时是牺牲了利润。现在银行贷款规模这么紧张，取消折扣也是意料之中的事情。

　　而房贷利率优惠对商业银行的盈利贡献并不大，所以商业银行往往通过外加一些附加条款来覆盖房贷利率的优惠，比如存款的贡献度、购买相应的理财产品、使用该银行的信用卡等等，商业银行可以增加单一客户综合性的贡献，来适当弥补房贷优惠上的损失。

　　此外，在信贷额度紧张的情况下，也有部分银行“变脸”对存量房贷客户利率“反价”，对于一些去年就签订贷款合同承诺享受7折优惠利率的贷款人，部分银行准备将其利率优惠上调至85折。

　　放贷需排队 申请宜尽早

　　或许现在能获得贷款就已非常幸运。有中介人士表示，监管机构存贷比考核和信贷规模控制已经让部分中小银行房贷放款非常困难。有的银行在用完当月额度之后甚至一度暂停了房贷按揭业务。一些银行则挂起了“免贷牌”，由于信贷额度有限，房贷目前已经不是银行的主流业务。

　　某房地产中介人士表示，虽然现在对外宣称可以申请房贷85折的银行包括中行、农行、中信银行、交行、华夏银行、浦发银行，但是中介机构往往只推荐几家规模较大的银行。因为小行的额度非常紧张，即使能够打折，贷款审批不下来，也是无济于事。

　　即使像中行这样的国有大型商业银行，他们的客户经理也对中国证券报记者表示，现在中行的额度比较紧张，往往月初能够有7、8个亿的贷款额度发下来，所以银行一般会在月初集中放款。

　　“现在申请贷款一定要尽早，比如10号左右提出申请，加上走流程、面签等环节，正好能够赶上下月初获得审批。如果没有赶上，那只能再等一个月碰碰运气。”

　　业内人士表示，部分二手房交易的业主要求尽早获得房款，为了加快贷款审批，有时客户情愿选择抬高利率，但是现在即使按照基准利率贷款，获得贷款也需要排队等候。而房贷业务的收缩让房地产市场的成交更加清淡，现在购房人希望房价适当下降，来弥补利息增长的损失，这加重了房地产市场的观望情绪。（记者 张朝晖）