舒时

　　“养儿防老”一直是中华文化中根深蒂固的一个传统观念，不过香港特区政府打算向这个观念发出强有力的挑战。

　　由香港特区政府通过外汇基金全资拥有的“香港按揭证券有限公司”（下称“香港按证公司”）自7月11日起推出一项名为“安老按揭计划”的新贷款项目，希望通过这个计划，让香港的老人用其自有的住房来提供生活费。

　　这个计划被坊间称为“逆按揭”计划，指的是与一般按揭不同，一般按揭是贷款人交月供给银行，到期后房子归贷款人所有；而逆按揭之下，是银行向贷款人“交”月供，到期后这个房子归银行所有——当然，贷款人也可以选择到期时还清所有的月供加杂费，仍然把房子所有权收归自己。

　　据香港按证公司披露，该计划已经得到7家银行、85家律师行的支持。

　　逆按揭操作细节揭秘

　　究竟这个完全新鲜的计划如何实施？日前，笔者向参与该计划的香港东亚银行进行了一次详细的咨询。

　　从程序上看，逆按揭计划比一般按揭要求严格一些。参与者必须是年满60岁以上的香港居民，其抵押的房子需已付清了贷款，另外，该楼的楼龄不得超过50年——在香港，一般银行对于50年以上的房子不再提供贷款。

　　考虑到不少老香港人在签合约方面可能有弱势，特区政府还要求，参与该计划的人必须找安老按揭辅导法律顾问进行咨询，在获得律师的证明书之后才能与银行签署合约。当然此举会增加贷款人的成本3000~5000元（港元，下同），但实际上，这笔律师辅导费可以不用马上交，而是在最后需要还款时再交。

　　接下来的就是银行对房子估价，确定可以发给老人的月供。在这过程中，银行要考虑借款人的年龄，贷款的期限，以及申请之时由香港按证公司确定的一个贷款利率。

　　东亚银行的职员举例说，在目前的情况下，一个65岁的香港老人，如果其房子估值100万，他想终生获得贷款，那么他可以每月拿到2000元生活费。“如果他只想拿10年，那么每个月可以获得4400元左右；如果是15年，可以拿到3300元，年限越短，月收入越多。”该职员说。

　　假设这个老人过世后，其子女或是受益人要获得这个房子的产权，必须还清银行的贷款本金，并付给银行一笔利息，目前年利率约为2.75%，此外还需要还给香港按证公司一笔保险费（该保险费是防止贷款人违约而给银行提供的保障）。如果签约时没有交律师顾问费，也要在这时候交齐。

　　值得一提的是，如果这个老人在贷款期结束后还没有身故，但又没有能力还清银行和按揭公司的贷款，香港特区政府要求银行不得强行把贷款人从房子里赶走。东亚的职员说：“老人仍然可以住在这个房子里，直至身故，届时银行才会把房子拿来拍卖，先扣抵贷款和利息的部分，以及其他杂费，如果还有剩余，将交给他的受益人，如果没有剩余，则其受益人也不需要补款，因为香港按证公司会购买保险处理。”

　　逆按揭是否有诱惑？

　　就逆按揭的整个安排来看，当房地产市场处于泡沫期而且贷款利率较低时，无疑是最好的时机。目前这个阶段，似乎正是参与逆按揭的最佳时机。

　　香港按证公司目前给出的利率仅2.75%，如果按目前买房的按揭利率来说，有点偏贵，但也贵得不太多；但是考虑到未来10年至20年的大部分时间，美国的利率环境很可能还是会向上发展（港元利率是跟住美元的），那么目前的贷款利率水平可能已经是最优惠的。

　　逆按揭的好处之一就是，这个利率在老人签约的时候便已经确定，未来即使按证公司提升了利率，老人的利息金额也不会相应提升。

　　从房价来看，目前也是不错的参与时机。虽然自去年11月推出短炒印花税之后，香港的房地产价格出现了滞缓的局面，近期甚至有所下跌，但是总体上看，目前的香港房价处于1997年以来的最高峰——这时银行能够批出的贷款额无疑是最高的。

　　让我们算一笔账。从实际情况来看，目前香港的房子极少有低于100万的。从港岛及九龙市区楼龄在50年以下的房子，如果是使用面积50平方米左右（建筑面积约70平方米），市价大约在400万以上。按上述东亚银行职员的介绍，这个老人实际上可以每月获得1万元的生活费。

　　这对于退休后毫无资助的香港老人来说，应该是笔相当不错的收入。

　　在香港，一般退休年龄为65岁。由于香港没有养老金，因此普通人退休之后需要自寻出路，不会得到政府的任何资助。当然，政府也会考虑给予低收入家庭一定的福利补贴，但这个补贴要考虑家产、家庭整体收入，以及个人收入等方方面面，简单地说，如果不是够惨的话，是拿不到任何资助的。

　　事实上，有一定家产（只要超过18万元，就没有福利可拿），但没有工作的退休人士，只能吃老本。而香港特区政府的逆按揭，从某种程序上可以视作一种变相的福利补贴。

　　但从实际效果来看，未必能获得市场热捧。对于一个60岁的香港居民来说，如果其拥有一套已经还完贷款的房子，那么还不如直接将这房子拿去出租更佳。目前在港岛区，面积约30平方米的小公寓，也能租到7000元左右，如果是更大一些，价值400万的公寓，租金更可能高达15000元——远远超过香港按证公司能提供的月供额。

　　当然，政府的好意还是会有人心领。

　　在香港，有不少老迈的单身人士，或是不愿生育的老夫妻，他们老后无依无靠，但是年轻时买了套房子，超过了领取社会综缓的水准，不如干脆逆按揭，把房子抵押给银行，领取生活费至身故。这样既有地方住，又有生活费领取，不失为一种生存策略。随着香港老龄化社会的形成，越来越多的中产阶层将步入退休年龄，届时可能也会有更多的人选择以这种逆按揭方式来解决自己的生活费。

　　有人可能会说，香港特区政府为何不干脆推行更为有效的养老金机制？事实上，这也是香港政府文化与内地不同之处。在香港，从政府到民间，都已经相当习惯于自力更生——尽管不少政党要求特区政府加强养老，但是政府一直不为所动。

　　在民间，也常常能见到银发苍苍的出租车司机，或是年迈的餐厅服务员。在金融海啸之后，欧洲债务危机爆发，更是令特区政府对于用公共财政支持全额养老产生担忧。

　　从香港特区政府力推“逆按揭”来看，不难看出虽然香港特区政府坐拥大量的财政盈余，但是对于承担整个香港社会的养老责任，仍然显得有些犹豫。这或许也是香港“小政府”的一种真实写照。（作者系本报驻香港特约撰稿人）