近期，关于二三线城市限购的讨论越来越多。持支持的观点认为，二三线城市房价涨幅并不逊于一线城市，某种程度上是因为一线城市限购之后，炒房资金转战二三线城市，所以限购很有必要；另一种观点则认为，一线城市房价是标杆，二三线城市房价只是“估值修复”而已，限购并不能解决问题。

　　本月12日国务院召开常务会议指出，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施。这一基调被普遍认为是楼市调控加码的信号。随后，7月18日国家统计局发布“6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格变动情况”，6月份仍有44个城市新建商品住宅价格呈环比上涨趋势，涨幅较大的城市有郑州、长春、潍坊、洛阳、新乡、淄博、兰州、吉林、聊城、烟台等，均为二三线城市。

　　客观来讲，二三线城市近期房价涨幅确实惊人。相对于一线城市而言，二三线城市房价更是严重脱离了老百姓的收入水平，购房成为大多数人遥不可及的梦想。这里面，有跟涨的因素，也有长期以来大家对房价的误解。跟涨的道理很简单，与股市所谓的价值洼地类似，最终市场会熨平所有的洼地，这是比价效应使然。譬如说一线城市房价均值为2万元，二线城市1万元总行吧，三线城市5000元也说得过去，这就是购房者的心理预期，房价就在无声无息中大踏步上涨了。

　　应该看到，房价一直以来都不是由成本决定的，这就是为什么观察地价的变化，对于预测房价没有任何参考意义。另一个误解，房价也不是由老百姓的收入水平决定的。这也是为什么无论从租售比、月供比、房价收入比等指标中，找不到与其它国家可比性的原因。那么，房价是由什么决定的呢？房价肯定还是受供需关系的影响，但主要还是少数高收入人决定的。这与买机票完全不一样，坐在同一架飞机上，机票的价格却不完全相同。房价有点类似于股市中的集合竞价，少数高收入者确定下来的房价，却要所有购房者承担。

　　因此，对于二三线城市的房价问题，不应该按照一线城市来对待。首先，一线城市高收入者较多，普通老百姓只能接受较高的房价。而且，一线城市土地供给有限，不可能从供给上有大的突破。虽然保障房有助于满足普通老百姓的住房需求，但从根本上解决不了一线城市的高房价问题。一线城市二手房和一手房成交比例显著高于2:1，就是很好的例子，说明什么呢？说明投机需求太旺盛，因此，限购是有道理的。二三线城市则不同，少数高收入者决定了房价，让大部分普通老百姓去承担，显然不合理。

　　那么，应如何破解二三线城市房价问题？第一，差异化二三线城市住宅产品供给。少数高收入者，住高档的房子，哪怕房价与一线城市接轨都无所谓。大部分老百姓住普通商品住宅，价格与收入水平接轨。这是有实现可能性的，为什么呢？因为二三线城市土地供给充分，政策应更多从供给角度出发，缓解供需矛盾。不能因为少数高收入者的投机需求，就通过限购来打击大众的住房需求。

　　第二，差异化首套房与多套房房贷政策。不可否认，二三线城市也存在投机炒房需求，只不过不及一线城市。在一线城市，多套房的拥有者，可以凭租金完全覆盖月供，甚至略有盈余，仅靠提高首付比例限制杠杆，显然是不够的。二三线城市普遍租金水平较低，这给差异化的房贷政策提供了灵活空间。只要控制住杠杆，适当提高持有多套房的信贷成本，足以抑制住本不太旺盛的投机需求。

　　第三，保障性住房不可或缺。不能因为一线城市房价偏高，对保障房的需求就更迫切。二三线城市同样面临低收入群体的住房问题。增加二三线城市保障房、廉租房的供给，显然是抑制房价的良方。

　　整体来看，要解决二三线城市的高房价问题，供给端的政策要显著优于需求端。毕竟那里的高收入者还不够多，投机氛围还不够浓。如果能适当引导，形成差异化的住宅产品市场，那么，二三线城市的高房价还是能降下来的。

　　中投证券资产管理部 陈波翀