近日，拿房产到典当行抵押融资的市民惊异地发现，自己房产的估价已经悄然缩水。据记者统计，相比四环内的房产，房山、大兴、通州等郊区房产的典当估价缩水明显，平均下调幅度在5%以内。

　　业内人士认为，房产典当估价下调映射出的是房价的松动。随着调控政策的不断加码，京郊房价的下行或将引领北京二手房市场全面降价。

　　案例

　　京郊房产典当价缩水

　　近日，为了缓解生意上的资金紧张局面，家住通州区的陈先生将一套通州北苑的房产拿到典当行融资。可让他没想到的是，在一年半的时间里，这套房的估价已经缩水了3万元。

　　陈先生告诉记者，这套房产是上世纪90年代的两居室，去年2月份时，同样为了弥补资金短缺，他曾到华夏典当行咨询过，当时典当行给出的估价是200万元。而如今，同样的房子，同样的典当行，给予的估价变成了197万元。

　　“虽然到手的钱并没少多少，也足够维持生意的运转，但总觉得自己的房子缩水了，有些亏得慌。”陈先生说。

　　记者调查发现，目前市内各大典当行对四环内房产的评估价格调整并不明显，但房山、大兴、通州等郊区的部分房产估价已经松动，平均下调幅度在5%以内。

　　追访

　　多因素导致估价下调

　　对于房产典当评估价格下调，华夏典当行副总经理杨静琨解释道：“虽然客户都表示不会对自己的房产绝当处理，目前也鲜有绝当的房产，但典当行在办理业务时，都会把绝当的可能性考虑进去，户型大、朝向不好的房子难以处理，因此评估价格比起以往略有下调。”

　　杨静琨表示，除了考虑市场价因素外，估价判断还会关注房产的具体情况，如房子的地理位置、户型、朝向、格局、年代以及小区周边的环境和交通等。

　　她还告诉记者，近几年内，典当行对房产的估价一直是处于上升通道中，上一次下调房产估价还是在2008年，当时主要是受国际金融危机的影响。

　　统计

　　二手房均价出现回落

　　房产典当评估价格下调映射出的是我市郊区房价的明显松动。据记者统计，今年三季度初，北京二手房均价降幅为5%-10%，其中大户型交易价格相对更低。

　　北京中原分析师宋勤玉表示，由于受到调控政策影响较大，主打大户型和不满5年的楼盘降价明显。究其原因，一方面是，大户型持有成本高，养房压力大。另一方面则是，“国八条”规定，个人将购买不足5年的住房对外销售时，需全额缴纳营业税。这无疑会增加交易成本，降低了交易积极性。

　　分析

　　调控持续促房价走低

　　北京中原地产市场研究部分析认为，随着调控政策的不断加码，消费者购房支出成本进一步加大，不仅将投资客摒弃在外，还使得部分刚性需求推迟了购房计划。这些因素促使业主心态发生转变，报盘心理价位下调，直接导致了二手房市场的价格走低。

　　与此同时，银行对开发商贷款的持续收紧，使得部分开发商资金面吃紧，迫于压力开始打折促销。据亚豪机构监控中心统计显示，7月北京优惠打折楼盘数量为147个，其中大兴区的折扣盘就有16个，环比激增了60%。一手房降价对区域二手房价格产生冲击，促使二手房价进一步走低。

　　预测

　　郊区二手房或将领降

　　在对全市5207个存量房交易楼盘进行监测后，链家地产市场研究部发现，截至目前，北京持续半年未成交的楼盘已达1059个，占比超过20%，较去年下半年增长了一倍。其中，通州持续半年未成交楼盘达到117个，为各区域最高。

　　链家地产首席分析师张月表示，大兴、通州等区域，部分持有多套房的投资性业主急于出手，售价出现明显松动。

　　“随着滞销楼盘的不断累积，业主扛价的心理会逐渐减弱，部分滞销严重的区域或许会率先降价，从而在未来半年以至一年内逐渐形成规模效应，推动北京二手房市场全面降价。”张月预计。

　　文/记者 高阳 杨予诺