上海外环降价不断

　　《东地产》童丹霞 报道

　　调控下开发商卖楼速度大为减慢，根据已发布的上市公司公告，上半年完成全年销售目标超过50%的开发商仅恒大一家。

　　世联地产董事长陈劲松认为，下半年房价下调是大概率事件。

　　同样在同策资深地产分析师王巍立看来，上海楼市的热度已经大大降低，下半年度主基调将继续围绕优惠促销以及提高产品力两方面。

　　这从上海一二手房倒挂加大可以见得。在近期21世纪不动产对上海门店跟踪调查发现，当前上海一、二手倒挂现象有所突出，如宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块。

　　据了解，在松江新城板块，“绿地·蔷薇九里”近期新房售价约为1.5万元/平方米，低于周边部分同类二手房约1.6万元/平方米的的价格。

　　无独有偶，在嘉定南翔板块，目前在售的一手项目，如朗诗绿色街区精装房的实际成交均价约为2.07万元/平方米，周边品质相似的金地格林世界楼层较好的二手房单价则已达到了2-2.1万元/平方米，且未算上二手交易环节中的各种税费。

　　此外，在宝山月浦板块，今年7月份新开的中冶尚园和宝华盛世花园，两项目近期成交均价分别为1.25万元/平方米、1.24万元/平方米。而上述成交价格明显低于周边二手房源的挂牌价格。如月浦板块内的嘉城国际花园其二手房源挂牌价格普遍高于1.6万元/平方米，甚至是板块内的老工房，月浦八村及乐业四村等其挂牌价格亦在1.5万元/平方米左右。

　　不难发现，降价跑量蠢蠢欲动的新盘主要位于上海外环线外。

　　对此，王巍立认为，下半年的公寓以及别墅的主要供应主力集中在大浦东以及嘉定，而2011年上半年非工业仓储用地成交也主要集中在嘉定与浦东两个区域，这两个区域土地成交量是11年上半年总体成交量的38.8%；此外，宝山、闵行、松江也是土地成交热点区域。其推断未来较长一段时间内，浦东将成为上海商品住宅市场的主力区域，而根据调查结果发现，在二手房市场，最活跃的几大板块也在浦东的金桥、三林以及周康等。

　　浦东、宝山、闵行等区域下半年预计的大规模供应，开发商或将再度下调价格。

　　此前21世纪不动产提供的数据显示，在浦东周康、宝山杨行等上海外围新房集中板块，二手房较同质新盘的价差优势在1000-3500元/平方米不等。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，一、二手倒挂主要集中在外围新盘集中上市的区域，一方面是政策重压、去化受阻下的新盘低开，另一方面区域内同质可比的次新盘在二手房市场上挂牌后价格保持高位。

　　不过，机构认为价格下降的项目主要集中于刚需族所需房源。

　　陈劲松认为，部分开发商的开发尤其是豪宅的开发会暂停。“因为你要钱没钱，要卖没人买。很多人问那怎么不降价呢？降价有人买吗？降多少有人买呢？这个问题就成为摆在开发商面前一个非常实际的问题。”