晨报讯(记者 王萍)据北京房地产交易管理网统计，截至昨天，8月上市的商品房期房住宅项目仅5个，提供住宅1516套，相比最近几个月均有明显下滑。通州、大兴等新城楼盘纷纷推出“特价”房、“促销”房，但买房人对这些促销行为似乎并不买账，更期待实质性的降价。据业内人士分析，通州等新城房价最低可回落至万元左右。

　　以华业东方玫瑰为例，这是通州为数不多的百万平方米大盘之一。本月将推出近60套特价房，每平方米下调约1000元，部分较低楼层单价甚至降至14500元/平方米左右。此外，M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10万”的优惠。位于通州新城核心区的月亮河公园也即将推特价房网拍，精装小户型起拍价约20000元/平方米。而月亮河目前在售房源报价26000元/平方米。

　　但记者了解到，特价促销并未带来明显的成交量回升，通州年内供应的6个住宅项目合计供应的3356套住宅，截至目前签约总套数只有520套，而且大部分都为均价15956元的东方玫瑰项目，其他项目的签约套数非常低。

　　据了解，最近三年通州出让的住宅类地块合计为21块，提供的住宅建筑面积为387万平方米，占到了全市住宅地块出让面积的13.1%。库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。去年下半年供应的通州项目大部分签约量都不足3成。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟分析，虽然通州是土地供应大户，但是价格优势并不明显，部分商品房项目均价超过2万，明显超过了购房者的承受范围。调控政策执行后，市场投机基本绝迹，通州购房者被分流到房山等价格更具优势的区域。受到政策限制的小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域。

　　此外，通州区的新盘少，大部分是老项目后期而且库存体量都比较大，加之二手房供应量较多，也影响了商品房的销售，通州的商品房库存位居全市首位。因此张大伟分析，通州商品房的市场均价很可能回落至1万至1.5万元的区间。

　　同样是新城的大兴区，成为通州楼市的“难兄难弟”。7月开始，大兴区的促销项目明显增加：旭辉御府、波普工社、CAGO寓所等楼盘不是推出特价房就是利用折扣降低房价来吸引购房者，其中旭辉御府更是在推出100套特价房的基础上再次加推50套特价花园洋房。

　　张大伟告诉记者，不仅通州、大兴，其他很多区域也已经逐渐开始出现特价房的促销行为。根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。7月开始超过110个项目拟开盘，而且大部分在五环外，局部区域将出现明显的供应潮，市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。

　　■后续报道

　　老业主不满“特价” 华业东方玫瑰开出补偿方案

　　晨报讯(记者 王萍)推出的“特价房”低于均价2000元以上，引起前期购房业主不满而维权。昨天，被指“降价欺诈”的华业东方玫瑰公布了针对前期A4号楼业主的“5种选择”，包括低负担居住直接冲抵物业费或车位租赁费；低成本轻松购置车位；建委报价基础上享八折，再直接冲抵折后购置款；在购或新推荐成交，直接冲抵新房购房款；无约束换房。根据需求，更换至A9号楼；无理由、无条件退房。

　　■市场分析

　　“杠杆率”降至新低 中小开发商先扛不住？

　　曾有实力问津“地王”的大龙地产，近日将旗下子公司转让以缓解资金紧张。记者了解到，代表房价是否更容易上涨的“开发商杠杆率”目前达到历史最低点，中小房企下半年有可能大降价。

　　市统计局公布的数据显示，1至7月份本市房地产开发项目本年到位资金为2935.3亿元，自筹资金为895.8亿元，同比下降2%，降幅比上半年扩大1.3个百分点，杠杆率为3.28，达到历史最低点。所谓开发商杠杆率，即本年资金来源/自筹资金，主要指企业的资金来源容易度，数值越高在一定意义上表示房地产价格等更容易上涨、企业发展速度更快。而数据减小则企业面临资金压力，可能出现降价促销，小企业被兼并。

　　北京中原地产三级市场部研究总监张大伟告诉记者，虽然前7月房地产投资总额依然上涨，但是1000万套保障房的建设投资以及最近两年出售土地的惯性投资，商品房市场的投资已经开始出现停涨的趋势，在这样的背景下，开发商获取贷款的情况肯定越来越糟。

　　来自房地产交易管理网的数据显示，目前北京新房库存量已经逼近11万套的警戒线。张大伟分析，目前市场库存中，一线房企的比例只占3成左右，且其中现房的比例更低，而中小房企占比已经超过6成，其中现房的比例超过3成。市场上中小房企积压的库存更郊区化，而且中小房企的资金利用成本更高，预期下半年降价的可能性也更大，而且会更早到来。

　　晨报记者 王萍