在近期全球股市强势震荡的背景下，投资者纷纷把目光转向其他投资领域。本周首发的国内首只投资海外房地产信托凭证（REITS）的QDII基金诺安收益不动产基金备受关注，发行首日即现爆棚，投资者踊跃认购；紧随其后，鹏华美国房地产证券投资基金也将发行。

　　优势：低门槛高流动

　　1960年美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产信托正式设立，使中小投资者可以通过REITs的方式投资于大型商业房地产，涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等等，从而获得与直接投资房地产类似的投资收益。

　　据诺安基金(博客,微博)产品研发中心总监王清介绍，与直接购买房地产相比，投资REITs具有诸多优势。其一，低投资门槛。直接购买房地产需要拿出大额的资金进行周转，将很多财力有限的个人投资者拒之门外，使其无法分享到房地产市场的收益；而REITs投资门槛极低，投资者可以根据自身的流动性状况、资金富裕情况，量力而行参与投资，实现资产的多样化配置。其二，高流动性。房地产属于非流动性资产，通过直接购入房地产进行投资的一大风险便是流动性风险。在市场恶化的情况下，较难及时变现，给投资者造成损失；而投资REITs后，则能按需进行申购、赎回，及时将基金份额变现，流动性较高。

　　同时，REITs收益水平亦可圈可点。统计数据显示，

　　REITs过往30年平均年收益率可达10%-15%。诺安基金不动产基金拟任基金经理朱富林介绍说，由于海外REITS的租金期限通常较长，经营较稳定，同时分红率较高，因此，如果粗略在资产类别中进行比较，

　　REITS的风险收益特征都介于股票和债券之间。

　　值得一提的是，REITs走势与其他金融产品呈现出较大的差异性。如近期，受到欧债危机、美债上限争议等事件冲击，全球股市普遍走跌，但具配息优势且收益率持续扬升的

　　REITs却成为资金避风港，净值异军突起。截至7月27日，不论是近一月、近三月、今年以来，台湾市场21只REITs平均报酬皆为正。

　　基于上述多重因素，RE-ITs已成为海外成熟的房地产投资工具。据统计，目前全球RETIs总量达到600余只，其中，美国REITs市场约占全球REITs市场的40%。根据美国房地产信托协会（NAREIT）公布的数据，截至2011年1月底，美国上市REITs共有153家，总市值为3890亿美元。

　　同时，REITs也成为海外机构、个人投资者重要的资产配置品种之一。据统计，海外机构投资者的资产配置中，约有15%投资于REITS，包括主权财富基金、养老金、大学捐赠基金、保险公司和大型财务公司等机构投资者。鹏华基金（)国际业务负责人毕国强则表示，由于REITs持有的物业每年可能随着物价上涨而价值不断上涨，而且租金水平也可能随通胀水平的上升而定期上调，因此从长期来看，REITs也是个人投资者最有效的抗通胀投资品之一。

　　此外，根据法律规定，REITs通常需要将90%以上的当期净收益分红给投资者，这一规定确保了投资者可以获得较为稳定的回报，因而适合那些对未来现金流有计划的投资群体，比如支付子女的教育费用和老人的退休费用等。

　　风险：房价探底汇率波动

　　可以说，诺安收益不动产基金和鹏华美国房地产证券投资基金的推出，将使国内中小投资者也能成为“洋房东”，坐收海外房地产市场“固定租金+地产溢价”的双重收益。

　　具体来看，这两只基金均以主动管理形式投资海外REITs，不同点是，诺安收益不动产基金投资范围相对广泛，主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及香港等发达国家及地区的REITs；而鹏华美国房地产基金则专注于美国和加拿大的REITs市场。

　　对此，朱富林表示，当今全球区域发展极不均衡，且每个国家都有自己的经济周期，房地产周期、利润周期各不相同，因此考虑进行全球配置，通过合理分散投资，构建具备收益增长潜力的组合，在风险可控的前提下为持有人获取海外房地产市场稳定收益。“综合当前不同国家的经济周期，将侧重于加拿大以及新加坡、香港等亚太地区的REITs。”朱富林表示。

　　同时，鉴于全球经济在将来几年都将较为动荡，朱富林表示，在具体品种方面将侧重于一些弱周期品种。例如，医疗REITs由于其租客所处行业的抗周期性，在金融危机中体现出了良好的抗跌性；林场REITs主要业务包括生产木材、木制建筑材料、纤维素纤维（造纸用）以及房地产开发与建造，由于市场对木材的需求相对而言受经济周期的影响较小，木材REITs也拥有一定的抗周期防御性；而酒店REITs通常经营处于竞争壁较垒高的高档品牌酒店和精品酒店，客户群为高端消费者和商旅人士，再如自助仓储REITs通过提供仓储空间收取租金，需要通过提高租金、增加使用率（降低空置率）以及其他附加增值服务创造效益，其顺周期性都相对较强。

　　毕国强则指出，鹏华国际业务投研团队通过对全球REITs行业的深入研究和判断，认为目前投资美国REITs市场时机已成熟。虽然经历了1987、1997-1998、2001、2008年等数次危机和熊市，美国REITs长期表现依然优秀。截至2010年底，富时美国股权类REITs指数在过去35年年均回报率接近14%。简单地说，每5年翻一番，过去35年涨了97倍。而在最近一次危机中，美国住宅地产和商业地产分别于2006、2007年高点回落后，全国平均跌幅30%-40%，调整已近6年，处于房地产业循环的调整后期。去年以来，部分地区已出现价格上涨、租金上调的现象。美国REITs价格在2009年3月触底后，持续强劲反弹。

　　然而，近期随着国际市场波动，REITs价格又出现了较大幅度的调整。对于美国房地产是否会面临二次探底风险，毕国强指出，虽然无法预测股票市场或者房地产市场的未来走向，但是从美国经济基本面、未来人口结构变化，房地产市场供求关系、房地产市场价格水平及所处阶段等多方面来看，目前美国REITs市场是最值得长期投资的领域之一。

　　此外，美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，毕国强表示，也将结合经济周期选取相应品种集中持有，力争取得持续稳定的长期良好回报。

　　不过，在美元兑人民币持续贬值的背景下，2只产品特别是鹏华美国房地产证券投资基金汇率风险亦不容忽视。对此，毕国强指出，“虽然无法预测美元未来走势，但我们认为美国经济复苏是长期趋势，美元作为全球惟一储备货币的地位长期稳固，美元的购买力依然坚挺。我们还注意到从1994年实行浮动汇率以来，人民币已持续升值17年，年均升幅仅1.3%。与美国REITs长期年化收益率相比，影响较少。不过，我们还是会考虑利用货币对冲工具，防范人民币大幅升值的潜在风险，此外，将部分投资加拿大市场，适度分散货币风险。”

　　尽管REITs的长期价格取决于其基本面情况，但作为交易所交易品种，短期内受市场供求和投资者情绪波动的影响，有时价格波动较大，投资者应有充分的心理准备。总体而言，投资者还需从自身的投资理财需求出发，充分了解产品的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相匹配的产品。