看来贪婪真是投资的大忌，对于大多数产权式酒店的投资者来说，吸引他们的其实就是开发者承诺的种种高回报，说白了，开发商瞄准的就是人的贪欲，至于这承诺的高回报能不能实现，那真的只有开发商自己知道。业内的专家认为，商品房售后包租涉嫌违反国家相关规定，此外，如果投资产权式酒店的承诺回报超过8％，风险就会比较大。

　　记者了解到，目前在上海，正在经营的产权式酒店有几十家，其中多数酒店经营方都在合同上向投资者承诺8％左右的回报，而房产业内专家认为，这一高回报背后存在着隐藏的风险。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍告诉记者，

　　现在酒店式公寓，或者是酒店式公寓有很多是作为住宅用的，上海大概是在5％到6％左右.8％是不可能的，比较高了一点。
　　对于房产开发企业利用包租模式的销售模式，有律师认为，这里面很可能存在着利益关联。根据工商部门登记的资料，同一个股东参与了一家产权式酒店的开发和酒店经营，这在国家相关规定中是明令禁止的。

　　上海伟创律师事务所主任律师吴胜开告诉记者，房地产开发商开发房产，然后再成立另外一个酒店公司来进行包收、包售和包租，房产开发商利用售后包租的形式从投资者手里面获取了购房资金，他们利用这个资金进行再投资再收益，或者甚至是转出去，把这个企业转成空壳，然而酒店这边就是以包租的形式来进行经营，但是一旦发生风险以后他是无法对销售者来承担风险投资的损失赔偿责任的。

　　同时，有些房产商开发产权式酒店的动机并不单纯，他们是为了盘活许多停建多年的烂尾楼，更有部分开发商建设产权式酒店的目的就是为了圈钱融资，缓解自身的资金压力。

　　华东师范大学旅游规划与发展研究中心主任冯学钢告诉记者，

　　可能有一部分是挂着开发产权酒店的名义，但实质上他的主导产业还是做的房地产，把更多的注重点是放在房地产开发上面，然后施行快速销售快速回笼。

　　2001年6月实施的我国《商品房销售管理办法》第2章第11条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。“国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定　”房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。“可以看出，产权式酒店公寓在实际操作上多处打擦边球，或者是处于经营的灰色地带。