编者按：近期有关数据反映，目前多数一二线城市楼市低迷，成交量大幅萎缩。8月25日，浙江台州领衔发布首个二三线城市限购令，市场预期此举或将开启二三线城市限购潮。一叶知秋，长三角地区是全国楼市的重要代表区域之一，为探明该地区房地产市场的真实情况，近日，证券时报记者奔赴一线城市的典型上海、二线城市的典型杭州和南京，对当地具有代表性的房地产上市公司以及从事房地产业务的上市公司进行了实地调研，从库存、资金面、销售三方面深入了解限购、限价背景下的地产行业公司生存状态。

　　如果说2008年，沪宁杭迎来库存顶峰的时候，大多房企还是“浑然未觉”，那么现在应该算是“先知先觉”了。经历3年前的“严冬”并活下来的房企，已经提前嗅到了今年“冬天”的气息：销售收窄、结算数和扩张数的增加、去化周期还在不断拉长，库存压顶的那天恐怕迟早会到来。

　　一切都会过去，一切都不会过去。

　　今年以来被限购的沪、宁、杭三地均出现了新开工数量、在建数量、竣工数量增幅高于销售数量增幅的现象，去化周期被拉长至12-20个月。证券时报记者走访三地房地产上市企业后发现，目前大多数房地产企业的库存压力正逼近甚至超过2008年的水平。杭州一家上市房地产企业高层大胆预计：“2009年的走势将重演，预计将在2012年前后，迎接大库存时代的到来。”

　　2009年走势或将重演

　　“砸钱拿地”、“疯狂买地”、“拿地狂想曲”，这些是2009年，杭州一位房地产企业上市公司老总常常在报纸上看到的字眼。当时，谁也没有想到这首激昂的“拿地狂想曲”会成为下一个恶梦的前奏。

　　杭州，西湖区。从浙江广厦的董事长办公室向外望去，正对着一家低密度红瓦绿玻璃的高档精品房。因那是某开发商远在“限购”前推出的楼盘，如今销售接近尾声，取得了不错的收益。其开发商得意地管这叫作“运气”。

　　如今，杭州的开发商正感到自己迫切地需要各种“运气”：眼下，城区住宅库存距离2009年1月3日2.14万套的库存顶峰，只有一步之遥了。截至8月，城区住宅库存达1.95万套，与历史记录只有千套之差。库存在攀高，销售在探底，杭州主城区商品房共成交1842套，同比去年8月下降了48.6%，成交量为近五年来倒数第二低。

　　经历过2009年行情的浙江广厦董事长彭涛认为，如今市面上大量可售房源，多半来自于几年前拿下的地。那一年，杭州绿地集团拿地金额高达97.61亿元、滨江集团拿地64.1亿元、龙湖地产拿地35.7亿元。杭州主城区卖地的总收入更是达到783亿元，较历史高点2007年的516.32亿元高出了266.68亿元，较2008年暴涨两倍多。

　　“库存增加、销售不动，其实现在回头看看杭州的情况似曾相识。”杭州西湖边一家房地产上市公司董秘不无担忧地回忆起2008年7月的炎热夏天。当时杭州市场价攀至高位，但同时可售商品房套数在不断增长，到2009年1月库存攀至历史顶峰，并在到达顶峰后的3个月内迎来了价格底部。他指向窗外说：“销售没有改观，我看以后不是说会基本沿着2009年趋势走下去，而根本就是重演。”中报显示，由于上半年销售情况不佳，该公司决定将全年销售目标下调三分之一，报告期内公司累计签约销售合同金额为年度销售计划金额的两成。

　　杭州与上海、南京有相似之处。2009年，杭州市场出现拿地潮的时候，上海其实更疯狂：2009年，上海有439宗土地成交，创造了992.63亿元土地财政收入，是2008年400亿土地财政收入的2.48倍，比2007年的481.29亿还要高出106%，创下2004年以来新高。

　　上海黄浦江畔的一家房地产上市企业董秘向记者表示，2009年，房地产企业拿了不少地，按照正常的周期来算，该批房源估计也会今明两年开出来。这会在现有尚未消化的库存基础上进一步增加大量的可售面积，同时上海现在的销售在收窄、价格也没有下来，这和2009年的情况确实有些相似。目前，作为国内龙头上市房企之一，该公司上半年的销售结算面积下滑了近两成。

　　南京中北总经理潘明也有相似的感受：“我们几年前拿地开发的楼盘，差不多近一段时间都要开出来了。”南京某上市房企高管向记者指出，公司未来的可售面积肯定是不断增加的。今年下半年到明年上半年，就会有大量房源出来。销售又不见好转，如此下去，南京恐怕也会走出和2009年一样的行情。而如果按照2009年的经验推断，上海、杭州、南京可能会出现库存达到顶峰后3个月内迎来价格下探的情况。

　　预期2012年库存探顶

　　拥有，如今成为了一种负担。在杭州江干区、南京河西区、上海外环地区，到处有建筑工地：钢筋铁锤碰撞的声音、吊车机器的轰鸣、焊花四处飞舞，以及来自炽热季风里粗糙沙尘的问候。尽管按照目前的库存，南京需要13个月出清、杭州需要20个月出清、上海需要一年出清，可是在建面积仍然在不停增长，房源还将源源不断。

　　2012不是世界末日，但是很可能会看到库存顶峰。

　　“因为限购，销售不如以前。我们均价低、房型小、密度高的楼盘销售还可以，但是那些大户型普遍滞销，都不到中小户型的十分之一，很让人头疼。”南京某上市房企董秘向记者表示。而南京中北总经理潘明则表示：“南京现在还是供过于求的市场，不是开工下降的市场，至少多数品牌房地产企业也还没有出现资金短缺，楼盘也还在建设中，并没有听说哪家是因为资金和销售问题就不继续建设的，南京房地产市场供应还会增加。”

　　杭州一房地产上市企业高管预计：“2012年上半年可能会是杭州房地产市场库存顶峰的到来。”他指出，目前杭州主城区的总供应量在4000亿元左右，一部分的供应量来自于2009年出让的天量土地，在2010年下半年之后陆续进入销售状态。同时，2008年及以前出让的部分土地至今未能销售，也是待消化的“存货”，其中，光2006年出让的滨江、绿城杭汽发项目，单盘存货就在300亿元之巨。

　　“上海的新建商品住宅库存总量目前已经达到869万平方米，而上海2008年最滞销的时候库存商品住宅总量也才850万平方米，参照近20周来的平均成交量估算，上海差不多明年也有可能会看到库存高峰。”上海某房企总经理向记者表示。世茂股份董秘罗瑞华向记者指出，今年前7月，上海存量房交易面积同比下降28.7%，可售面积的结算数同比增长34.3%、扩张数同比增长14.5%。

　　世联地产指出，下半年上海南京和杭州的商品住宅供应还将继续放量，不考虑上半年的推迟供应，到2012年，杭州市场潜在供应量为724万平方米，上海为1082万平方米，南京为582万平方米。考虑调控因素，上半年三地房地产市场多余的供应将相应后延至三四季度，并预期2012年初达到顶峰。

　　即便如此，大部分房地产企业对眼下的境况并不特别担心。也许相比明年此时，今天还是“美好的时光”。