观望大半年的北京别墅终于开始放量，地产中国网不完全统计，本月将有超过10个新老项目推盘，面对“限购”后的有限客户群，开发商各出奇招、争抢客源。

　　但“金九银十”能否给他们带来多少收获，正如这些项目“均价未定”一样，“不确定性”仍然笼罩着这个市场。

　　10余项目纷争

　　地产中国网不完全统计，本月共有鲁能格拉斯小镇、誉皇殿、京基鹭府等10余个别墅项目入市，个别项目早在去年底便取得预售许可证，但遭遇今年2月“限购令”后不得不将推盘时间一拖再拖。

　　“进入秋季，北京别墅迎来一年最好的风景季节，而金九银十也向来是一年最好的销售旺季，虽然市场仍不看好，但若再不推盘，今年便已无望，而有些项目的销售更决定着其北京公司在集团的地位。” 业内人士如是透露。

　　面对限购后的有限客户数量，各开发商本轮推盘也想尽奇招争夺客源。以近期将开盘的誉皇殿为例，给出150万元/户(开发商报价)的精装修标准，一般而言，别墅项目的消费人士希望个性化、均是毛坯交房，该项目称是“批量装修、为业主降低成本”。

　　“面对整体经济环境和楼市限购政策，我们开发商只能适应，想办法帮助客户。” 誉皇殿开发商长江实业董事郭子威告诉地产中国网，项目本次还特别提供国内首创“特长灵活分期付款方法”，即首付20%，便可签署合同，第二期(楼价10%)：2012年3月31日前及 2012年9月30日前分别付清10%，最后的60%可以在2014年入住前付清或按揭。

　　他表示，这样做是为了让买家资金周转更灵活，理财更具弹性，买房后在短时内可以把一部分资金用作其他投资。

　　此外，在市场行情较好时，促销方面也有很大转变，如鲁能格拉斯小镇、大宁湾不同程度的赠送庭院、花园等。

　　和本轮楼市行情相一致，开发商对价格也抱有“不确定性”，如誉皇殿、大宁湾、中海尚湖世家、首创·澜茵山、金隅翡丽、京基鹭府、燕西华府等过半项目均未有报价或未确定最终报价。

　　冷钱部分回流

　　今年2月，北京出台全国最严格“限购令”，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。这一政策直接导致北京别墅销量大幅下滑，因为购置别墅人士多是第三甚或第四次置业。

　　机构统计数据显示，8月北京别墅市场价成交195套，虽环比上涨12.72%，但与去年同期相比则大幅减少95套，同比下跌32.76%。

　　但市场也在发生着微妙的变化。虽然符合购房资格的人数已大幅减少，但在目前国内投资渠道偏窄的情况下，通过多个月寻觅后，也有一些投资人士将目光返回到高端住宅市场。地产中国网与北京某别墅项目销售人员交谈时获悉，虽然本身受到限购，但还是通过各种渠道，如以亲戚或公司名义购房，而在她接触到的买房人而言，有10%的客户便属于这样的例子。

　　近日地产中国网举办的小和平沙龙活动上，誉翔安合伙人王珂表示，和以往追逐房价大涨有所不同的是，这些财富人士现在更倾向于“保值”，他们不求赚大钱、只要不亏钱的投资渠道就能接受，也即由“热钱”向“冷钱”开始转变，而高端市场如豪宅仍是抗通胀、保值较好的投资品。

　　但这并不意味着市场能有多大的起色。某网站监控的103个项目中，8月份成交项目有40个，占38.83%，其中29个项目成交套数超过1套。

　　在调控面前，住宅的投资黄金期目前已告一段落。招商银行新近发布的一报告显示，可投资资产在1000万以上的中国内地高净值人群直接购买国内住宅的投资热情下降。60%以上高净值人士倾向于减少或维持不变现在在房地产领域的投资。投资性房地产在高净值人群资产配置的比重从2009年初的17.9%下降到2011年初的13.7%。

　　作者：余钟斌

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