楼市观察

　　从集中，到分散，从规模化发展，到功能化发展，实行扁平化的管理模式，进行精耕细作，将是北京未来的趋势。相对均衡的发展格局，或可解大城市房价过高之困。

　　早秋，房市寒意初临。

　　在限购的大势之下，全国众多城市房价有了松动的迹象。步入“金九银十”，北京部分楼盘降价势头迅猛。如房山区的中粮万科长阳半岛，去年底时房价一度接近2万元/平方米，如今部分优惠户型价格降到了15000元/平方米左右。通州区远洋一方去年房价为25000元/平方米，如今则降到了17000元/平方米，而大兴的CAGO寓所，亦比去年同期下降不少。

　　相对通州、房山以及大兴等北京外围城区房价的下跌，北京中心城区，房价则依然坚挺。而造成这种局面的一个重要原因，在于北京城市发展的不平衡。

　　2009年，北京的海淀、朝阳、丰台、石景山、东城、西城六大城区的生产总值大约为7500亿元，约占全市生产总值的63%，其中，产值最大的海淀区大约占北京总产值的20%，郊区经济仅占全市总值的37%，而郊区的面积大约10倍于城区。也就是说，中心城区的效率大约是郊区的20倍。而就人口而言，北京城区人口超过1000万，远郊区人口不过600万，就人口密度而言，中心城区也远远超过远郊区。

　　北京和上海的房价贵，一个很重要的原因，就是核心城区发达，而郊区落后，所有的资源都集中在市区，自然人口也向中心城区集中，导致中心城区土地压力增大。中心城区房价自然居高不下。

　　北京郊区的房价下跌，某种意义上乃是一种价值回归。当年郊区的房价虽然能够乘着市区房价上涨的大势追涨，但是，由于北京长期以来，规划中的郊区发展，如通州新城计划，以及大兴、房山等的南进计划等尚未实现。产业发展，人口规划，都未能够向郊区分流。由此，等房价回归理性之时，当初虚高的房价，就被打回原形。广州则给出一个可供参考的均衡发展的案例。

　　广州洛溪新城和华南板块的崛起，为房价的稳定起到了重要作用。在广州，郊区经济总量占比，大约达到了30%，但是，其城区和郊区的面积之比，差别并不大。番禺、南沙设区之后，广州真正的郊区，也就花都、从化、增城而已。所以，广州是真正实现了核心城区与郊区共同发展的城市，由于城市内部发展均衡，所以，人口和资源自然分流。不似北京，很多人住在五环外甚至是昌平、通州，但是工作仍然在城区，在城区工作，在城区买房，是很多人的梦想，于是城区几乎所有的楼盘，都是一房难求。

　　就发展阶段而言，北京已经完成了从分散到集中的阶段，在城市总产值、产业结构、人口规模、发达程度等方面的进步，使北京初步具备了现代化大都市的基础。从集中，到分散，从规模化发展，到功能化发展，实行扁平化的管理模式，进行精耕细作，将是北京未来的趋势。

　　未来，北京需要小镇式繁荣，而不是似当下这样，五环内灯火辉煌，五环外的郊区，则一片静寂。相对均衡的发展格局，或可解大城市房价过高之困。(罗天昊 北京 学者)