税费惊人过户复杂 注册公司买房不划算

    一纸“限购令”挡住了炒作房产的风潮，但也让一部分有真实购房需求的购房者苦恼不已，但房地产商们似乎是“上有政策、下有对策”，这种用新注册公司名义购房的办法，受到了市场一部分人的关注。这个办法似乎顺利的绕开了限购令，的确帮很多没有购房资格的消费者，买到了房子，但我们的记者也了解到，以公司名义购房来规避“限购令”并不那么容易，其中蕴含的风险需要你高度注意，来继续看记者的调查。

    上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示：如果是单位买房要转为个人的话，这里边就特别麻烦了。个人买房出售它这个要征个人所得税，而个人所得税是按照交易按价格的2%来征税的。而单位买房的话，它是要按照真实的差价的25%增税。这个就存在所得税征收的差异问题

    业内人士提醒，以公司名义买房在购房环节中税费和个人买房一样，但如果企业房产需要转手，税费就相当惊人了。因为除了缴纳和个人买卖房产同等的营业税、企业所得税外，公司出售房屋还需多缴纳土地增值税，按房产增值额的30%——60%征收、印花税万分之五。以一套交易未满5年，面积50平方米，100万元购入150万元售出的二手房为例，如个人卖给个人，需缴纳5.56%的营业税，1%的个人所得税，税费为98525元；而如果是公司转让给个人，各项税费加起来高达240362.5元，比个人转让多出整整14万，税费占了总投资收益的一半左右，对于投资者来说收效甚微。

    此外，公司购房不能直接贷款，只能在全额付款后，去银行抵押贷款，而能否贷款，还要看公司的信誉，如果是刚刚注册的新公司，或注册资金极低、没有开展业务的“空壳”公司，贷款的可能性为零。

    房产中介工作人员：全款，不能贷款。银行也不是傻子，你刚刚成立的公司。你就问我借钱了。而且借的数字也比较大几十万、几百万，银行也会看。注册几个月，比如说一两个月，就要贷款了，不可能呀。银行也不是傻子。

    除了缴纳的税费明显增多、不能直接贷款外，企业主购房无法列入个人财产，即便想把公司购房转到个人名下，也必须通过转售程序，缴纳相关的税费后办理过户手续。一旦以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧，一旦公司财务状况出现问题，房产有可能被抵押、变卖等来弥补资金上的缺失。如果是多股东公司，在利益分配的过程中，很容易出现纠纷，对房产分配等问题产生矛盾。

    记者询问了一些房产交易中心，近期确实有中小业主、私营业主以公司名义询问买房事宜的，但这种购房人比例并不是特高，不管是限购令出台前，还是政策实施后，上海公司购房比例一直维持在房产总交易的4%左右。

    上海信义房屋的总经理信泓浚说：所以如果说投资者在不是很明确把握将来回报率的情形之下，从事这样的一个所谓房产投资来讲。他存在着一定的价格上的风险。