[今日观察]保障房 新变局(2011.04.21)

保障房 新变局

    解说：加息、限购令、保障房提速，部分城市房价出现松动迹象，保障房加码给楼市调控注入哪些新动力？《今日观察》正在评论。

    主持人（史小诺）：近来加息、限购令让房地产调控话题再度的升温，部分一线城市开发商悄然降价，优惠幅度多在95折到99折不等。而随着各地保障性住房建设的提速，房地产市场的格局也在发生一些变化。保障房的加码将会给中国的楼市带来怎样的新的变局？未来五年3600万套的建设计划在资金和配套等等环节将会如何因地制宜地去落实？保障房推进还有哪些难点需要我们去直面。

    今天的评论员是巴曙松先生和刘戈。首先一起来看一下相关的新闻报道。

    解说：楼市处于调控敏感期，全国多地的房价出现了松动的迹象，在上海，楼市新政的作用下，出现了成交低谷，一些房产中介公司在门前摆放起了“特价房”字样的醒目信息板，价格普遍下降3%到5%，但依然少有人问津。

    朱女士（房东）：就是现在外面开出来的楼盘，打折的比较多嘛，所以我担心我的房子卖不出去，所以我想跌个五万。

    解说：在北京，3月份北京的房产成交基本延续低量态势，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年一季度，北京一手住宅成交20700多套，与去年四季度相比，下跌了近40%，价格方面，链家地产市场研究部的数据统计，北京一季度新盘项目成交均价为每平方米18995元，比去年四季度下降10.6%。

    在深圳，深圳市规划国土委网站的数据也显示，今年的3月份，深圳一手商品住宅共成交2666套，比去年同期下跌11.19%，成交面积22.8万平方米，同比下降12.67%，均价为19424元/平方米，同比也下跌了4.94%，是今年开年以来深圳楼市第三个月下跌。

    除了限购政策，4月6号，央行又再度加息，个人住房公积金贷款利率也相应调整，这是央行年内的第二次上调利率，据链家地产分析，以商业贷款100万元，20年偿还期购首套房产为例，加息以后，首套房每月还款约为7633元，比加息前每月还款额7514元增加了118元，增加的利息为近3万元。

    加息和限购的政策叠加在一起，导致人们预测未来房地产市场可能出现拐点，此外到目前，北京、广州、柳州、佛山等城市都公布了土地供应计划，保障房供地比例都比以往有所增加，比如今年北京住宅用地2550公顷，比上年略增50公顷，其中保障性住房用地计划供应1330公顷，占住宅用地供应总量的50%以上，廉租房和公租房用地300公顷，是去年的6倍，去年全国保障性住房的土地供应占20%左右，根据安排，今年保障性住房用地比例要达到30%，而北京、上海这样的大城市，保障性住房比例会更高。

    主持人：刚才我们看了片子，其实房价总是一个非常牵动老百姓的神经的话题，但前段时间我们知道一季度末就是要求各地公布房价的调控令，我们看到差不多是在10%以内，或者是说北京市稳中有降，但是巴先生我们知道您最近提出，您觉得二季度预测房价将会迎来一个拐点，您的依据是什么？

    巴曙松：实际地方政府的调控目标，它应该说只是一个目标，它不是决定各地房价的根本因素，根本因素应该还是供给和需求关系。那么目前的房地产调控政策很大程度上是抑制一些投机性、投资性的需求，让房地产主要是作为一个消费品，那么保障房很大程度上是作为供给方面，扩大它的供应，比如说去年是580万套，到今年是1000万套，整个“十二五”期间3600万套，那么这一千万套的规模的扩张，再加上我们从2009年底到整个2010年，整个房地产的新开工面积是非常大的，它陆续在2011年就会投放市场，所以这个供求关系的逆转是根本性的，在这个过程中，保障性住房它发挥了非常重要的作用，比如它直接扩大了供应量，同时它对于那些跟保障房的定位很接近的这些中低端的这些小的这些地产商的这些房子，这些项目，可能冲击会更明显，因为政府它操作的话，土地成本，各方面的成本会低一些。那么从去年的保障性住房启动以后，发现它还有一个对冲的作用，就是保障性住房，它的启动同样也能对冲这些投资的下滑，消费的下滑，所以保障性住房的启动从宏观政策层面，包括到行业结构方面，包括整个供求关系都会带来一个非常深刻的影响。

    主持人：对，那老百姓肯定特别关心，因为拐点这个词也是很敏感的，这个拐点应该肯定是往下，它的幅度好预测吗？

    ——房价“拐点”在哪里？

    刘戈：现在其实我们说到“拐点”这个词其实很熟悉，就是在2007年和2008年上半年的时候，大家一直在讨论那个词，“说拐点来了”，那个时候他讨论拐点，这个时候我们当然也要讨论拐点，另外除了资金成本以外，还有就是当年没有限购令之说，那么现在各个城市都有非常严格的限购令，这是一条，另外就是巴先生所说的这个保障性住房，尤其这一下子，一千万套，头一年就一千万套这个住房，如果现在有这么大数量的建设量，而且陆续会推向市场，它一定对市场的预期产生了一个大的变化，对于房地产开发商来说，对于卖房子的人来说，一个是房子不好卖了，再一个来说，相对而言他的房子也不像以前那么好拿了，钱也不那么好借了，所以在这样各种压力下，那么最后再加上加息，最后造成的资金的成本的提高，那么最后他可能想不拐也得拐，那么最后呢这个拐点，我相信它是会到来的。