在最新一期《湛匀妙语》节目中，上海投资学会副会长、著名经济学家陈湛匀教授以《早论外资进入中国房地产市场动因和优劣分析》为题做出精彩演讲，本网也将连续两次刊登陈教授演讲内容，此文是其中有关外资进入中国房地产市场利弊分析，陈教授重点强调在中国，我们不仅需要在环节上加强管制，还需要在方法加以强化。

　　陈教授认为，外资进入到中国房地产市场有利有弊。其体现如下:

　　主要优势是：

　　1.我国房地产企业品质与海外房地产企业比较，差距不小，除了资金、规模上，还有差距提现在价格和服务上。

　　2.外资房地产企业的经营管理方式和市场开发模式上都会给我国相关企业提供经验、知识、技术的借鉴。

　　3.我国房地产产业集中度低，外资房地产企业进入会有助于我国产业集中度提高，有利于竞争力的提升，也丰富商品房的供给。

　　4.有助于缓解国内房地产企业资金紧张的局面。

　　主要劣势是：

　　1.由于外资热衷于投资热点城市和沿海发达地区及中心城市，房地产产业结构不合理，也推动局部地区部分高档房地产市场价格上涨和泡沫，海外游资的房地产炒作，使得中国房地产市场受到国际套利资本的冲击。

　　2.中国在房地产行业度外资准入的门槛并不高，包括对境外机构和个人投资开发和销售环节，因此要避免外资对房地产市场的恶意炒作，要关注我国房地产产业安全，因为房地产产业要关联50多个产业，中国楼市是外资瞄准猎钱的主战场。一般来说，中国楼市要比其他国家安全，一方面外资赚的盆满钵满，另一方面外资又梦想做“广场协议美梦”

　　为了防止国民财富的流失和调控房地产泡沫，国际社会通行做法是对外资投资和购买房地产实施必要限制，大部分国家的管制主要集中在房地产上游环节上。因为国内房地产泡沫与境外资金持续流入很是相关的，因此我们不仅要在管制的环节上，还要在管制的方法上进行强化。比如：限制交易面积和区域及金额，限制投资者身份和用途及持有比例等，加强境外投资基金管理。为了强化外资开发投资和购买的监控，需要建立从汇兑到交易各环节市场统计检测和防范体系。

　　由于我国法律和体制还没有完善，在外汇政策和管理等制度还没有给海外房地产基金完全通畅的、合理的资金通道，比如如何有效控制外资流入行业性质，要进一步规范外资房地产市场准入，如何放开长期生产型资本流入，限制短期投资型资本流，提高外资房地产行业注册资本在总投资的比例，中国房地产金融市场，急需要规范房地产投资基金的法规，如何在税收政策方面比如用“阶梯型”税收？在信贷方面如何控制境内银行机构向境外投资者提供按揭购房贷款和担保等，要构建房地产外资投资监测体系，要动态把握外资流入我国房地产市场相关的数据。