□本报记者 周文天

　　在南京市六合区，一个名为宇扬·雨花石文化园的楼盘尚未封顶，但该开发商于9月初突然“失踪”，波及200余名购房人和多家供应商。中国证券报记者调查发现，该楼盘开发商为南京宇扬置业有限公司，其为南京市宇扬集团下属房地产公司。当地传言，宇扬集团董事长杨军因公司资金链断裂携款逃逸。

　　今年以来楼市调控深化、银根紧缩，二三线城市中小开发商资金压力比往年更大，多地出现开发商“失踪”或停工现象。业内人士认为，年底二三线城市中小开发商“破产潮”或将出现，部分限购城市有可能出现大批烂尾楼，中小开发商今年冬天会更艰难。

　　一夜之间人去楼空

　　知情人士透露，宇扬·雨花石文化园楼盘二期项目购房者200多户，其中186户交了定金，每户10万元，约50户一次性交清房款，二期款项(包括定金)约3000万元。

　　项目规划表显示，该项目总建筑面积约为23万平方米，总户数约为1700户，二期共216套。

　　根据搜房网报价，该楼盘均价3400元/平方米。一位购房者表示，因为银行贷款难以获得，听说一次性付款能优惠，他们拿出全部积蓄，并向亲友举债，付清购房所需的40万元。不料，房子还没盖好，老板却跑了。

　　不仅仅是购房者，多家供货商、工程队代表闻讯赶来，他们在债务登记表写上宇扬的欠款。除了供应商的货款尚未支付，还有1000多万元施工款未结算。

　　“宇扬迟早会出问题的，他们从来不会主动去支付款项，拖延供应建材款时间太长，天天打电话，也拿不到钱。”一位供应商说。

　　虽然楼盘尚未封顶，但六合区房管局产权登记科的相关工作人员称，他们已给宇扬·雨花石文化园二期销售颁发了预售许可证书。

　　该楼盘售楼的广告宣传材料号称自己是国家发改委立项项目，售楼处墙壁悬挂多张杨军和视察公司的各级领导合影照片，售楼大厅橱窗处一块金牌匾特别引人注目，由世界杰出华商协会授予江苏南京市宇扬集团“世界杰出华商协会会员单位”。

　　杨军用10年时间创造的“宇扬神话”，在一夜之间灰飞烟灭。位于南京六合大厂太子路上的集团总部已人去楼空，公司被法院查封，门口还贴有一张欠缴10多万元电费的催缴单。当地政府已经成立工作组，封存、冻结宇扬集团的所有资产。

　　9月17日，该楼盘工地复工，不过原在建的二期工程已转由其他开发商处理。

　　据购房者透露，售楼处开始为已支付定金和房款购房者签订“维权关系转让合同”的协议，将购房者所交付的认购定金以及首付所余下的欠款转移到名为“瓜埠安装有限责任公司”名下。

　　中国证券报记者从相关方面证实，包括一些国有大银行和股份制银行涉及这一项目，贷款总额不少于3亿元。此外，宇扬集团通过民间筹集的资金不少于3亿元。中国证券报记者向南京多家银行求证贷款数额，这些银行均三缄其口。

　　快速扩张酿成苦果

　　公开资料显示，宇扬集团前身是南京宇扬金属制品有限公司，成立于2001年。宇扬集团拥有六家分公司，涉及金属制品、进出口、脚手架、文化传播、置业等领域，主要生产建筑用系统脚手架、脚手架钢管和脚手架扣件，还有一家宇扬集团(迪拜)贸易公司。

　　成立初期，宇扬集团靠做脚手架起家，销售收入不多。伴随着房地产业的急速发展，公司规模开始扩大。2005年8月，注册成立“苏优扬进出口有限公司”。同年10月，成立“南京华萃文化贸易传播中心”，从事文化交流和研究。

　　之后杨军频频涉足概念性产业。2007年4月，总投资2亿元、占地30多万平方米的雨花石文化产业园项目开工，当时的口号是“要将雨花石产品做成‘国礼’”，同年杨军荣膺南京十大杰出青年。

　　相关人士表示，杨军曾以矿产投资收益高为由，在今年5月召集的一次当地企业界人士联欢，开出高达50%的年利率来集资，并称“外面遍地是黄金”。

　　知情人士透露，公司出现问题是在2007年以后，以前一直做脚手架国际OEM业务，生意很好。2008年遭遇金融危机时，国外建筑市场萎缩，宇扬集团转做国内市场，却遭遇房地产调控，宇扬集团的主业脚手架业务受到很大的冲击。宇扬置业的宇扬·雨花石文化园项目在南京郊区，原本设想好的获利空间遭受打压，前些年企业快速扩张导致银行贷款不断增加，不断上涨的银行利息以及企业业务滑坡是导致资金链断裂的直接原因。

　　资金压力日渐凸显

　　今年以来楼市调控加码、银根紧缩，二三线城市中小开发商资金压力比往年更大，多地媒体爆出当地开发商“失踪”或楼盘停工现象，而以往楼市调控时并没有出现今年类似的情况。业内人士预计，中小开发商资金链断裂案例在今年下半年还会出现。

　　据湖南当地媒体报道，湖南中远房地产开发有限公司老板今年7月借了大笔高利贷款后“失踪”。当地媒体称，这是央行第五次加息之后，湖南省内出现的第一例因资金问题而“跑路”的老板。

　　同样据媒体报道，天津新润房地产开发有限公司投资开发东北角艺术公寓，从今年2月起停工长达半年，尚未复工。关于该项目的种种不利消息却频频传出，开发商与业主玩起了“捉迷藏”，售楼处也人去楼空。

　　还有消息称，今年7月，安徽宣城市爆出“房产局官网首页刊登卖房广告”的新闻。因资金链断裂，该市楼盘“山城名居”开发商法人代表“失踪”，施工人员两个半月拿不到工资，房管局不得不在官网上公告卖房，以此“督促他们尽快筹集资金，尽快向业主交房”。

　　而上市房企的资金压力也不容乐观。今年以来，ST珠江、莱茵置业等上市房企纷纷宣布由于房地产业务经营不理想，将全面涉足矿产行业。据Wind资讯统计显示，泰达股份、嘉宝集团、绿景房产等近20多家上市房企也都“弃房从矿”，宣布投资矿业。个别开发商甚至转战餐饮业和养殖业。

　　按照申万二级行业分类，124家房地产开发板块上市公司今年中报数据显示，房地产行业平均资产负债率为69.73%，而去年同期房地产行业平均资产负债率为67.21%。

　　与此同时，“招保万金”的平均资产负债率从去年年底的72.37%上升至74.4%。通过对2002年以来的年报数据统计，目前“招保万金”的平均资产负债率再一次刷新近10年来高点。

　　业内人士表示，货币政策紧缩的基调难以改变，中小房企很难从银行获得贷款，民间高利贷无法解决根本问题，随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步深化实施，中小房企的销售一旦不顺，资金链随时有可能破裂。

　　上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷向中国证券报记者表示，由于资金紧张，年底在部分限购城市可能出现大批烂尾楼，中小开发商今年冬天会更艰难。中国房产信息集团分析师薛建雄也表示，银根收紧令房贷更难以落实，成交量持续下跌，如果调控政策持续执行下去，年底二三线城市中小开发商将出现“破产潮”。