本报记者 罗茜 北京报道

　　“金九”并没有给成交持续低迷的北京二手房市场带来转机。9月初至今，北京二手房成交量创下最近三年来同期最低，二手房价格也出现松动。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰向记者表示：“北京二手住宅成交价格将在今年四季度呈现普遍下降，明年一季度下降幅度将有所放大，具体降价的幅度会比照周边一手房降价的幅度，但热点稀缺区域的二手房降价幅度仍将较为有限。”

　　一二手房价格倒挂加剧

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至9月19日，北京楼市二手房成交量在“金九”再创新低，9月前19天，二手房住宅签约套数为4233套，创最近三年来的新低。这个数字尚不足2009年9月同期的1/4，同比跌幅也达到了73.4%。

　　持续几个月成交量低迷后，北京二手房价格开始出现松动。

　　北京中原统计，目前北京市场上的报价房源数据显示，9月上中旬。各区县的二手房报价均出现了明显的松动，特别是通州区的报价指数平均下调幅度达到了4.46%。海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调也超过了1.5%。

　　北京中原地产市场总监张大伟向记者表示，北京二手房价格开始面临实质性拐点。“降价的新开项目影响了区域内二手房报价。如通州数个新开项目价格出现了明显的变化，这使得二手房报价也出现了明显的松动，很多之前挂牌的通州投资客也大幅度下调了报价。”

　　搜房网数据监控中心研究分析认为，二手房市场下跌由于一二手房价倒挂现象愈演愈烈且逐渐蔓延，一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。搜房网数据显示，8月北京楼市有近30个项目入市，其中超过20个项目的定价低于周边二手房均价。

　　事实上，现在降价出售的二手房多为业主急需用钱或户型较差，大部分业主仍没有明显降价的举动。但经过半年的坚持后，将有部分业主的预期价格开始松动。

　　中原地产数据显示，二手住宅成交量已经连续5个月在8000套左右停滞不前，这表明北京市场有资格购房且急需置业的潜在购房群体的数量级即为8000人/月，成交量保持低位将成为常态。

　　“目前居民的购房意愿并不高。”张大伟表示，根据中原地产调查显示，未来一个季度有购房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4个百分点。

　　此前，万科公布了其针对北京家庭的入户抽样调查，显示在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。折算限购后已经消耗的量，在目前房价没有变化的情况下，中原地产报告表示难有新增需求。张大伟认为，这使得业主为了获得购房者的认可，在报价环节就撇清泡沫，下调价格，争取加快出手。

　　两成中介公司零成交

　　当前，中介公司生存问题已显现，整个北京中介行业收缩明显。

　　早在今年2月，因为预计二手房成交量将缩减30%，鑫尊置地关闭了北京50家门店。5月份，美联物业暂时关闭了上海全部8家门店，退出经营近15年的上海二手房市场。

　　另据链家地产统计，6月份共有1224家中介门店零成交，当时北京中介门店一共有5562家，也就是说，早在6月份就有20%多的中介门店零成交。7、8月是行业淡季，链家地产估算有400余家中介店面可能关闭。

　　一位业内人士向记者透露，在北京，一家正规中介门店一个月成本至少在10万元，要依靠至少两套二手房买卖或者30笔租赁业务才能维持盈亏平衡。

　　按照北京8月份二手房总签约套数9348套计算，中介门店数在5000多家来算，平均每家门店成交不到两笔。同时，租赁业务市场情况也不容乐观，主要业务仍然集中在几个大中介手中。但中介公司仅靠租赁不是长久之计，小中介普遍亏损现象将逐步显现。

　　惨淡的局面正在加速中介公司洗牌和转型。张大伟表示：“为了弥补二手房交易的不足，行业中拓展业务会增多。北京中原地产开始增加一手房代理的业务，在困难时期，一二手房联动是改善中介公司当前困境的重要举措。”

　　“目前整个行业盈利的空间很小，基本持平甚至是亏损的不在少数。中介仅仅靠买卖房屋已经不能支撑整个市场的运营了。”张大伟坦言：“仅靠二手房的经纪业务，现在的确是不太能够支撑北京市这么多经纪公司，所以一些中介公司会做商品房的分销。”他同时表示，相比2008年来说，现在的情况还是要好一些。