以205万元将房产卖给赵女士、几个月后又因房价上涨而违约以400万元“一房二卖”的被告人黄先生，经法院判决，不仅退回了赵女士100万的首付款，还承担了230万元的违约赔偿。昨天下午，在朝阳法院召开的存量房买卖诚信交易保护相关问题研讨会上，这一起因房价上涨而出现的“恶意违约”二手房买卖案判决引起了在场专家的热议。现场法院、市房地产协会、市律师协会等专家纷纷表示，房价波动幅度牵动二手房买卖合同案件数量增多，诚信缺失而违约成本低是纠纷产生的主要原因，房屋买卖纠纷中不诚信成本亟待提高。此外，他们表示，近期随着二手房房价平稳，买房人违约比例呈现上升态势，应引起有关方面关注。

　　抽样调查显示，近三年来，朝阳区法院受理的近半数二手房买卖合同纠纷均与房价波动密切相关。房价上升时，卖房人倾向于将房屋以更高的价格出售；房价下跌时，买房人为了降低购房成本，往往怠于履行合同，从而引发纠纷。

　　“近三年中，月房价环比涨跌波动在3%以上的月份共计14个，共受理纠纷1473件，月均收案105件；而月房价环比涨跌波动在3%以内的月份共计22个月，共受理纠纷1586件，月均收案72件。房价快速波动月份平均收案数约为房价平稳月份平均收案数的1.5倍。”朝阳法院民一庭法官兰楠介绍。

　　二手房纠纷增长快

　　北京市人民法院受理的房屋买卖合同纠纷案统计显示，商品房买卖合同纠纷案件在民事案件中所占比例整体呈下降趋势，而二手房买卖合同纠纷案件增长较快，并日渐成为社会关注的热点问题。

　　受全球金融危机波及、国内宏观经济推动以及一系列调控政策出台的影响，2008年9月至2011年8月的三年间，北京二手房价格大致经历了延续下降、快速上升、反转下降、小幅震荡的四个阶段。随着二手房市场交易的日益频繁，纠纷数量也随之增加，在房价波动的不同阶段，法院受理的案件呈现出一定的规律性，即房价波动幅度大，相关案件递增；幅度小，相关案件递减。

　　以朝阳法院受理存量房买卖合同纠纷案件数量统计为例：2008年9月以来，该法院共受理存量房买卖合同纠纷3059件。其中，2008年9月至2009年3月，房价波动不大，该院的存量房买卖合同纠纷案件数量处于低位运行状态，每月收案不足50件；从2009年4月开始，房价开始快速上涨，案件数量逐渐增多，并在2010年1月至4月、2010年7月至9月、2011年1月至2月出现了三个收案小高峰，最高月收案数分别达到251件、214件和216件。

　　二手房纠纷集中三类案件

　　朝阳法院受理的二手房纠纷案显示，差别性房贷政策、执行限购措施、运用税收手段等调控措施，导致了三类二手房纠纷案，包括一些购房人失去购房资格或者难以办理购房贷款，从而引发纠纷。

　　相关案件统计显示，宏观调控手段出台后直接导致的纠纷主要有以下三种类型：（1）房屋新政实施导致买房人不能办理按揭贷款或无法实现购房目的（无法办理产权过户）而引发的纠纷；（2）买卖双方为规避税收征管、骗取贷款等原因签订多份买卖合同，各份买卖合同中关于房屋价款、履行方式等约定均不一致，买卖各方要求法院确认对己有利的合同效力；（3）买房人由于购房资格限制、为获取贷款等原因，借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下而引发的纠纷。

　　专家建言法院“联网”房管部门

　　昨天，针对目前北京二手房买卖合同纠纷案存在的审理难度大、周期长、不易调节等问题，朝阳法院公布了“法官向买受人提示可以采取诉讼保全措施，以防出卖人在诉讼中恶意处分房屋”等10条措施以及两个“告知书”，以最大限度保护合同纠纷中守约方的合法权益。今后，该院对于所受理的存量房屋买卖合同纠纷案件，会以发放告知书的方式，对案件当事人擅自处分涉案房屋的法律责任以及申请财产保全事项进行提示。对此，包括房地产行业部门、律师界以及新闻界的相关人士也提出了很多建议，如法院可“联网”房屋主管部门，提高办案效率。

　　多位房地产界业内人士则表示，工商部门和房地产主管部门就应该根据法院的案例，完善二手房买卖合同，将二手房买卖合同约定清晰，不要漏项，就能规避很多纠纷。此外，也有房地产人士提出，法院应该借鉴目前市住建委的“购房资格”审核系统联网公积金、人保部门、税务部门、公安部门等其他部门的做法，“联网”房屋权属系统，很多案例效率将能因此提高。