11日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件：已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。当天23时24分，该局又在网站上发布通告，戏剧性地叫停这项新政。这让不少业内人士大呼不解。

　　佛山市很快作出解释，声称发文的原意是在实现住房限购政策框架下，进行的完善和补充，也是为确保完成佛山市全年房价控制目标而出台；暂停执行的原因，则是“为了进一步征询社会各界的意见，并综合评估政策影响”。

　　在楼市调控进入“深水期”之际，佛山市对朝令夕改政策的解释显然难以服人。佛山市摸黑取消新政，是迫于舆论压力，还是上级政府的授意？背后究竟有些什么问题？未来的政策走势会不会一如既往地保持严厉？房价变化又将如何？对此，《每日经济新闻》邀请3位业内资深人士为您解析。松动是本意收紧是压力

　　NBD：10月11日，佛山如此高调地推出放松限购令的政策，但当晚就撤销，您分析是什么原因？

　　杨少锋：实际上，这项政策部分放宽限购条件，对佛山影响较大。佛山一开始是想过要松动此政策，但政策一出台就存在被叫停的可能性。因为从现在整个政策形势来看，作为国务院制定的调控政策，是不允许地方松动的。在我看来，松动是佛山的本意，但收紧是迫于中央的压力。

　　胡景晖：原因包括多个方面：首先，管理层担心在地方产生不良的示范效应。佛山放松限购的政策出台后影响很大，容易引起地方的共鸣。因为限购政策出台这么长时间以来，对地方政府来说，不管是楼市成交、地方经济，还是对人才的吸引力都在下降，不排除在佛山之后，其他地方跟风出台类似政策。

　　其次，媒体和业界的强烈关注，在一定程度上放大这一事件的影响。同时，中央还意图借此机会，重申对现有政策的执行态度。也就是说，当前的政策还是要继续推行，不得放松。

　　顾云昌：我们也应该注意到，佛山之所以出这么一个政策，政府换届的因素也可能存在。换一个领导班子，他们希望继续将房地产作为当地的支柱产业，作为拉动经济增长的因素。当他们觉得市场稳定了，就改变现有政策了，所以放松了。

　　佛山紧急叫停这项政策的原因很多。我想，中央高层肯定不希望这样的政策出来，因为现在的市场下行趋势已经很明显，而且中央高层也在多个场合强调，保持房地产调控的方向、力度、决心不变，这个时候更希望政策能够延续。

　　NBD：其实，在佛山之前，大连、海南等地已经尝试放松限购，但没有正式成文，更没有如此高调发布。某些地方政府的确是在抵触限购政策，目前的调控政策有没有触及到地方政府能够接受的底线？

　　顾云昌：每个地方的情况不一样。首先，限购城市和非限购城市情况不同，限购城市可能觉得承受的压力已经够大了，非限购城市还没什么感觉。即使在广大的限购城市中，情况也不一样，这跟一个城市的投资需求比例、产业机构、房地产市场发展阶段都有关系。可以说，北上广深四个一线城市承受的压力也是不一样的。

　　胡景晖：如果说底线的话，应该是还没有触及到，但政策对地方的影响是全面的，这一点很明确。根据我们的监测，由于成交量的萎缩，很多地方与房地产有关的税费都在减少，契税、交易税等税收下降比较多。同时，在目前高通胀的背景下，房屋还是最重要的资产保值渠道，如果限购政策长期实行，会影响到很多投资需求的释放。而在个别限购严厉的区域，自住型需求同样也受到了波及。政策大方向不会变

　　NBD：如果说中央是借此来表明对政策的态度的话，是不是意味着未来一段时间，房地产调控政策是不会放松的？

　　杨少锋：政策只能自上而下放松，而不可能由下向上放松。作为国务院出台的政策，如果地方政府能够随意修改，那么中央政府调控的权威性何在？

　　胡景晖：调控总体的原则和方向是不会变的，但不同的城市可能会在尺度上进行一些调整。比如说北京，可能会将外地人限购的门槛由5年进行适度下调，一些城市也可能暗地里放松。另外，为弥补地方财政收入的空缺，像房产税的试点范围也可能扩大。

　　顾云昌：我们可以看到，经过这么长时间的调控，现在市场的下行趋势十分明显。主要表现在房地产投资、销售的增速放缓，土地市场成交量下滑，溢价率下降，底价成交多，流拍流标情况较多；另外，从刚刚过去的9月和10月上旬来看，“金九银十”的成色不足，这些都是市场下行的表现。所以，我认为，现在的房地产调控政策还会持续下去，除非宏观经济发生大的变化，否则楼市调控政策不会放松，更没有取消的必要。我经常跟别人说，中央对地方的调控政策是“涛声依旧”。

　　NBD：这种“涛声”还能持续多久？政策的退出或放松，主要取决于什么？

　　胡景晖：主要取决于两点：一是房价的下降幅度。年初中央与各地签订了房价控制目标，现在来看，达成这个目标问题不大，所以这一点没什么问题。在房价目标达到时，对于一些在操作中矫枉过正的政策，中央可能会着手调整；二是市场供需关系的平衡更为重要。限购一方面限制需求，另一方面也在积累库存，同时，保障房建设的大力推进也是在增加供应。我想，政府会一直监测这个指标，只有当市场出现供大于求或供求平衡状态的时候，现有的政策才可能出现实质性松动。

　　NBD：在限购、保障房之外，金融政策未来会不会有些变数？

　　顾云昌：金融环境对房地产市场的影响的确很大。从现在的情况看，房地产开发贷款已经收得很紧了，个别银行的个人住房贷款还在下降，开发商面临的资金压力越来越大。但信贷和金融政策会不会放松，主要取决于宏观经济的走势，目前还不好判断。房价不会大幅下跌？

　　NBD：如果现有政策继续维持的话，各位对未来的市场走势怎么判断？房价会不会跌？有多大的跌幅？

　　顾云昌：其实一线城市的个别区域房价已经开始降，尤其是郊区，除了明显的降价，打折促销的楼盘也在增多。在这一点上，不同城市的情况不一样，总体而言，房价不会再出现前几年那样的大幅波动，未来有的城市房价可能微降，有的可能小幅上升，也有的保持相对平稳，总之是小幅波动。

　　NBD：也就是说，大幅下降的可能性不会存在了？

　　顾云昌：肯定不会。任何一个国家，任何一个发展阶段，不会在GDP保持高速增长的情况下，房价却出现下降，这是没有先例的。我们国家的GDP仍然保持着9%的高增长，本身就是对房价的一种有力支撑。

　　NBD：从各城市来看，4个一线城市的情况最受关注。按照统计局的数据，这4个城市的房价已经连续两个月保持持平，未来有没有下降的可能？

　　胡景晖：一线城市的房价泡沫成分较大，未来出现降价的可能性还是存在的。就北京而言，我认为区域性降价将成为未来的重要特征，整体的价格降幅可能在12%~15%。

　　NBD：二、三线城市呢？

　　胡景晖：二、三线城市中，根据我们的监测，均价在5000元~10000元/平方米的城市还有很多，尤其是均价在七八千的城市占了大多数，这些城市的房价还有上涨的空间。NBD：如果政策持续推进的话，对房地产行业还会带来哪些深远影响？

　　顾云昌：从企业层面来看，已经出现了分化的趋势。规模较大的企业，即使在这轮调控中，业绩仍然表现很好，而大量的小企业，由于项目偏少、销售不佳，又得不到贷款，生存状况变得艰难。我认为，调控政策持续的话，会加速企业的优胜劣汰，促进行业的集中化，这对整个行业的发展是好事。

　　结束语：从佛山放松限购这个案例来看，虽是一个小事件，但包含的信号意义却十分明显。“新国八条”出台超过已半年，楼市调控进入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎变得不确定起来。尽管高层尚未表态，但从佛山快速撤销新政的动作来看，整体政策放松的可能性不是很大，希望这样的信号能起到稳定市场的作用，我们也期待调控政策效果能够更快地显现。再次感谢各位专家的精彩讨论。对话记者张敏杨芮对话嘉宾顾云昌中国房地产研究会副会长杨少锋联达机构董事长胡景晖伟业我爱我家集团副总裁如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。