杜丽娟

　　作为北京首个公租房小区，亦城茗苑小区成为解决低收入人群住房的民心工程。但近日《中国经营报》记者调查发现，该项目共可提供房源为4500套，分为两个项目X17R1和X31F1，其中X31F1中，有16套是74平方米的一居室，2000多套为90平方米的两居室。

　　9月19日国务院公布《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》，其中明确规定公租房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，要满足基本居住需要。这种大户型的公租房是否合理，引起广泛关注。

　　户型超标

　　记者了解到，亦城茗苑小区位于开发区核心居住区，总建筑面积60余万平方米，总提供房源为4500套，户型面积为40~90平方米，其中两居室套数达到4000套。

　　今年3月，亦城茗苑开始向承租人发放钥匙，张亮(化名)首次获得承租资格，此次他拿到的是一套80平方米的两居。张亮告诉记者，和原来在外面租的70平方米房子相比，这次的租金并没有太大的提高，基本维持在2000元左右。和张亮一样，开发区内超过一半的员工都获得了这样大小面积的公租房。

　　然而根据北京市规定，公租房户型分为4种，单居套型为30平方米左右，小套型为40平方米左右，中套型为50平方米左右，大套型为60平方米以下。显然，亦城茗苑公租房建设面积不符合上述指导意见的区间范围。

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔告诉记者，公租房是给特定人群的，基本目的是解决基本居住需求，而70～90平方米的房屋已经达到了销售水平。

　　在蔡宇翔看来，如果公租房面积过大，将会导致一部分人持续“拥有”，出现不能循环使用的现象，而公租房本身是为特定人群设置的过渡产品。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，40平方米户型的面积，满足基本居住需求，能够有效减少寻租的可能。

　　既然面积过大会产生一定的问题，那么对于40平方米的建筑面积，是否能够满足基本居住需求？中国建筑设计研究院建筑师李斌认为，“高层建筑的得房率在80%左右，建筑面积为40平方米的住宅，实际净使用面积应该在25~27平方米，这个净使用面积对于一室一厅是足够的。”

　　李斌认为一些公租房建筑面积达到70~80平方米是一种浪费。这个面积的房子性价比并不高，处于一个尴尬的界点，两居偏小，一居偏大，而且租金上也没有优势。

　　记者还了解到，目前公租房建设中主要有三种模式，第一类是市、区政府来建设和收购；第二类是产业园区建设公租房；第三类是鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建租赁房。

　　“第一种属于政府行为，会严格按照指导意见的户型、租金等方面规定。而后面两种，因为有企业参与，如果企业有一定的经济实力，它肯定会建设更好的，一定程度上也是企业曲线留住人才的砝码。”中原地产市场部张大伟分析。

　　分配受疑

　　北京公租房覆盖范围不但包括符合廉租房、经适房、限价房等中低收入的住房困难家庭，刚毕业的大学生、新就业的职工，还包括一些在北京有稳定工作的外省市来京家庭。

　　但在这些分配人群中，记者却发现公租房更多的是被分给特定人群，特别是产业园建设的公租房俨然变成了名企精英的“专用房”。

　　在亦城茗苑项目中，有超过一半的公租房分给了园区高端技术人才，而在另一个生活区鹿海园四里、海淀园区苏家坨同泽园西里一期两个公租房项目里，居住在这里的大多是园区中骨干企业的核心人才，公租房成为企业提供给优秀员工的奖励，鲜有大学应届毕业生入住。

　　此外，为吸引人才，北京还向部分公司员工出租公租房，一家高新技术企业一次性获得了29套公租房，中关村科技园内的1000多名科研人员也将优先获得政府推出的面向中关村人才的公租房。

　　对于这些优先获得了承租资格的人才是否符合申请条件却值得考虑。

　　根据北京市相关申请政策，2人申请经适房的，要求申请人取得北京市城镇户口满3年，家庭年收入3.63万元及以下，资产27万元及以下，人均住房使用面积10平方米及以下。申请限价房的，3人及以下家庭申请的，要求家庭年收入8.8万元及以下，资产57万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下。

　　北京统计局数据显示，2010年北京科研人员月平均工资在5200元左右，年收入在6.24万元，以此推测，这些专业技术人才可能并不符合购买经适房、限价房的条件，因而也不符合出租公租房的条件。

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，公租房是针对中低收入群体住房资源的再分配，其公正与否直接关系到政策落实。

　　同时，蔡宇翔表示，在所有保障房品中，只有公租房与新进入城市人口有关。2011年的公租房仅仅220万套，占保障房的22%。未来的五年，3600万套保障房中，公租房总套数大约800万套，城市化进程中的新增城市人口，每年却是1500万人。那么6000万的新增城市人口，面对的是800万套公租房，对于这样的差距，目前阶段，公租房应最先解决量的问题，政策应该更多地向建筑数量上倾斜。