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地产月度数据点评:销售“假回暖”开工“真下滑”

发布时间:2011年10月20日 11:24 | 进入复兴论坛 | 来源:和讯股票


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  核心提示

  9月房地产市场运行数据基本符合预期,确认楼市处于景气下行趋势,并将在四季度进一步恶化。9月销售面积的环比“回暖”主要受到统计方式的影响,实际情况仍然悲观。需求在四季度很难有实质改善。而在保障房开工目标基本完成后,房地产新开工增速开始大幅下滑,逐渐显现商品房新开工负增长的“真面目”。我们预计四季度房地产新开工增速很可能出现明显负增长。而这将在4-5月后传导至房地产投资端,造成投资增速在明年一季度出现低速增长。

  报告摘要

  9月销售增速符合预期下滑,数据统计方式造成9月环比“假回暖”:9月全国商品房销售面积单月同比增速从上个月的13.5%下滑至9.5%。季调之后的绝对值从8月的87.1百万平方米上升至108.9百万平方米,环比上涨25%。9月销量同比增速的下滑符合我们此前预期,但由于3月、6月、9月和12月数据开发商上报数据的季度节点,因此开发商往往会有在7月和8月已销售但未上报的楼盘,在9月份补充上报。这造成了9月销售面积在数据统计上的“假回暖”。

  我们预计在政策和基数效应的作用下,交易量同比增速后期将进一步下滑,并在4季度可能进入负值区间。

  保障房“褪去”,显现商品房开工大幅下滑“真面目”——9月新开工增速大幅下滑, 四季度很可能明显负增长:9月的全国房屋新开工同比增速相比8月的32%,大幅下滑至9%。1-8月新开工的高增速主要是由于保障房项目的快速开工。剔除去年和今年保障房开工水平的话,商品房新开工累计同比增速在上半年已近开始快速下滑,并在今年5月开始负增长。随着保障房目标的基本实现,四季度保障房对房地产新开工的影响将几乎为零,四季度房地产新开工增速将主要显现商品房开工的“真面目”。即,房地产新开工增速将向商品房新开工增速回归。根据我们的测算,四季度房地产新开工增速将很可能负增长。

  地产投资增速确认进入下行周期,对经济拖累将逐渐显现:9月房地产投资增速从8月的31.6%,下滑至25.0%。在经历了前几个月的高位波动后,9月地产投资增速的下滑,基本确认投资放缓趋势的确立。本次下滑主要是商品房新开工增速放缓的体现,从我们测算的商品房新开工明显放缓,至9月投资增速高位水平确认下滑,大概为6个月的时间。而我们认为本月房地产新开工增速的下滑将会在4-5月左右的时间内传导至房地产投资增速上面,即明年一季度,房地产投资增速面临阶梯式下滑风险。而尽管房地产投资增速在四季度将进一步放缓,但仍将处于20%的波动水平。