文章作者：马红漫

　　上海楼市降价潮引发了老业主的抗议。据报道，包括长泰西郊别墅、龙湖郦城、中海御景熙岸等多个标杆房企推出了价格下浮幅度达30%左右的房子。近日，在中海御景熙岸售楼处，老业主们与现场保安爆发冲突，以致售楼现场凌乱不堪。

　　从情感上讲，先期业主因现售楼盘降价而引发房产市值缩水，着实会感到心痛，但需要指出的是，交易双方秉持契约精神是市场经济的重要基石，即便是市值庞大的房产交易也不应例外。更何况，市场上本就没有只涨不跌的商品，房价向下回归理性也是楼市调控的目标，购房者理应对自己的市场行为做好充分的风险评判，事后发泄不满情绪有违理性。与此同时，在房价步入调整的敏感时期，有关部门也应当做好社会稳定工作，既要谨防开发商侵犯业主权益，同时也需要维护市场运行的基本秩序。

　　事实上，开发商后续楼盘降价遭遇老业主抗议并不新鲜。2008年，房价也曾经历过一波较大跌幅，深圳等楼市投机氛围较重的城市表现更为明显。例如，位于深圳关外某楼盘，短短数月里销售均价从开盘时的13000元/平方米直线下降至8800元/平方米。面对房产价值的大幅缩水，前期购房者们的第一反应就是，“要找开发商理论”。楼市过热时被掩盖的诸如楼盘品质差、规划与实际情况不符等问题，在房价下跌时也渐次成为买卖双方争持不下的矛盾焦点。由此，一波“退房潮”、“维权潮”拉开序幕。此后，这些闹剧随着房价在2009年再度摸高而消失，最终当初如愿退房者却又因“踏空”而懊悔不已，是为市场波动不定、无法预测的典型例证。

　　如今，上海部分降价楼盘的老业主心态，与三年前深圳退房风波中的业主如出一辙。有中海御景熙岸业主坦言，此前他们的购房总价在200万元左右，而近期促销广告却显示，类似房源的总价已变成了132万元起，两者差价达60万-70万元，相当于他们的首付数日内“打了水漂”。不可否认，60余万元的差价并非小数，内心不平衡也可以理解，问题是，开发商作为独立的市场主体，根据自身资金周转情况、销售业绩考核指标、乃至整个行情走势选择降价，本是正常的营销调整，其并无义务为前期业主的损失买单。若真要求其担责，试问，如果业主购房后市值增加，是否也应将增值部分与开发商“利益共享”呢？

　　发商降价引发老业主抗议，从侧面反映了当下楼市契约意识的薄弱。市场经济中，每一位交易主体都希望趋利避害，但没有人可以保证实际结果与交易初衷完全一致。风险与收益如影随形是市场铁律，只是近年来国内楼市的反常飙涨态势弱化了这一规律显效，以至于购房者难以面对房屋市值下降的事实。殊不知，在商品房产权完成交易之后，其市价的涨跌就与开发商完全无关了，这一点在法律上不存在任何疑义。

　　当然，在强调买者自负原则的同时，我们不得不深刻反省，从2003年18号文发布开始，中国房地产市场每隔两三年就会进行一次调控，但每次调控都敌不住经济增长的渴望，反而成为房价新一轮增长的起点，就像2008年的那次。调控政策的最终效应只是培养了一批敢死队，以至于很多买房者都不相信房价会下降。就此而言，我们不得不承认当下对于降价的情绪反弹，正是调控政策不能持续所导致的恶果。

　　在楼市调控高压下，房价再现松动迹象，让闻者欣喜。然而，楼盘降价所引发的老业主偏激行为，却成为一个敏感的社会话题。对此，有关部门当在确保市场信息公开透明的基础上，尽早明确商品房买卖双方的权责，强调以契约精神维系合同的履行。