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提前还房贷时点选择有讲究

发布时间:2011年10月28日 10:42 | 进入复兴论坛 | 来源:北京商报


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  央行年内3次上调贷款利率,部分存量房贷利率也将随之上涨,同时年底又是政策多发期,市场还传言7折房贷利率有可能取消,令不少“房奴”惴惴不安。因此,不少人在年末动了提前还贷的念头。但记者调查发现,提前还贷并不适用于每一个人,还款时点选择也有讲究。

  众所周知,不少贷款者轻易都不会选择提前还款,一方面提前还款没有任何优势,利息还需要正常缴纳;另一方面一大笔开销也会影响到购房者投资其他市场。

  其实,贷款人在签订合同时,采取等额本息还款是等额本金的还款方式,对利息的影响非常大,等额本息一般适合年轻人。初期还款金额较少,但是支付的利息较高,所以采用等额本息还款方式的贷款人,一般在年数接近中期时,不适合提前还款。

  还有就是,享受利率优惠的房贷者也不太适合提前还款,利率优惠几十年累计下来,差距就是几十万元。特别是目前5年期以上贷款利率为7.05%,打7折就是4.935%,5年期的存款利率则为5.5%,形成倒挂,所以享受优惠的客户最好不要选择提前还款。

  王先生在2010年购房向银行贷款50万元,贷款期限为20年,正好赶上了最后一波利率7折优惠,他选择了等额本息的还款方式,听说元旦过后,贷款基准利率就要按新标准走,王先生有些沉不住气,“这是不意味着要多缴不少利息呢”?

  记者为王先生算了一笔账,如果2010年8月为第一次还款时间,预计提前还款时间为2020年7月,那么以前的月供为3072.22元,已经还本金36.56万元、利息16.88万元,提前还款一次应还30.43万元,节省了6.75万元,但是节省额度并不多,所以享受优惠的客户不适合半途还款。

  另有专家提示,对于采用等额本金还款的贷款人来说,如果还款期已超过了1/3,也不适合提前还款。随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,借款人已还了一半的利息,再选择提前还款的话,偿还更多的是本金,不能有效地节省利息支出。

  提前还贷其实并不是很好的选择,一位银行人士曾介绍,上世纪90年代每月如果月供900元,已经占了工资的一半,而现在如果每月月供还是900元,对贷款人的压力已经很小。商报记者 闫瑾

  名词解释

  等额本息 还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息);计算公式为[贷款本金×月利率×(1+月利率)n]÷[(1+月利率)n-1]。注:n为还款月数。

  等额本金 每月以相同的额度偿还本金,由于本金减少,每月的利息也逐月减少,每月的还款额度也相应减少,计算公式为每月还款金额 = (贷款本金 / 还款月数)+(本金 已归还本金累计额)×每月利率。

  (责任编辑:HN028)

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