债台高筑的绿城集团（3900.HK，下称“绿城”）又有新动作。

　　有消息称，绿城正与中投公司旗下的建银投资商谈成立合资公司，以投资于国内房地产。合作各方包括绿城房地产、绿城阳光、建银投资和百仕通，出资额分别为4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元，持股比例相应为24%、6%、60%及10%。

　　“目前和中投还在磋商过程中。”接近商谈的消息人士向本报记者透露，谈判各方签订了保密协议，对于细节该人士则表示不便过多透露。

　　记者就此向绿城查询，其发言人表示对此不便置评。而中投方面，至截稿时间，记者仍未获得回复。

　　据悉，合资公司将主要致力于在中国进行城市建设、基础设施建设、养老和健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询及受托资产有偿管理。目前，合资公司正在接洽北京昌平新城的行政功能区市政设施、基础设施建设的投资，及密云新城的开发等项目。然而，为地方政府盖楼，对绿城来说似乎并不是一笔短期内可以获得暴利的买卖。

　　“绿城不会傻到自己出钱。”麦格理房地产行业研究员Jeffrey Gao对记者表示，这类项目地方政府一般都会出资。此外，对绿城来说，合资公司又不会在资产负债表上带来额外负债，如果可以接下一些商业项目，合资公司则可以充当绿城的新融资渠道。

　　如果可行，对于内地房地产企业来说，绿城无疑开创了新的“财源”。

　　海外发债成本飙升

　　香港这个内保外贷的融资渠道已经收紧

　　今年上半年，受国内信贷紧缩的影响，海外发债成了多数房地产企业的融资首选。6月份，标普的一份报告指出，从今年1月至6月20日，拥有评级的中国房地产企业通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，已经达到与去年全年境外发债88亿美元的九成。

　　低成本是很多房企选择海外发债的主要因素，根据标准普尔统计，今年上半年房企海外融资成本多在9%至11%，最高达到13.5%，远低于国内息率20%左右甚至更高的信托融资或民间融资成本。

　　今年1月，恒大地产发行了两批分别于2014年和2016年到期的合成式人民币债券，募集92.5亿元人民币资金，票面息率分别为7.5%和9.25%，同期，华南城通过优先票据方式融资2.5亿美元，息率高达13.5%；2月份，碧桂园发行了9亿美元于2018年到期的优先票据，票面息率为11.125%。3月初，龙湖地产发行了2016年到期的7.5亿美元优先债券，息率为9.5%。

　　不过，进入下半年之后，内地房企海外发债的势头骤然削弱。

　　“发债成本越来越高。”Jeffrey告诉记者，房产企业质量普遍下降，投资者要求更高的息率回报，可能高达16%-17%，对于房地产企业来说，不如选择其他融资渠道，而另一方面，债券买方市场也不好。今年9月，天誉置业（0059.HK）向建银国际资产管理的全资附属公司（认购人）发行2013年到期的2亿港元有抵押及担保债券，息率为20%，待条件达成后，天誉置业再向认购人发行最多1000万元认股权证，每股认股权证初步认购价为0.7187港元。

　　随后，宝龙地产（1238.HK）宣布，向中国人寿信托发行于2014年到期的10 亿港元优先票据，年利率为13.8%。同时，大股东兼主席许健康还抵押其占已发行股本近20％的股份作为担保。

　　不仅海外发债成本飙升，房地产企业在内地的融资成本也在上升。

　　根据麦格理最近的一份报告，今年下半年，在内地，大型国有控股的发展商仍然能以较低的利率获得贷款，一般是央行基准贷款利率的1.05-1.1倍；中型私有发展商的贷款利率相对偏高，一般为央行基准贷款利率的1.15-1.2倍；而小型发展商的融资成本最高，贷款利率高达基准贷款利率的1.3倍甚至更多。

　　“下半年的融资成本明显提高，上半年国企（房产发展商）拿到的贷款利率还没有溢价。” Jeffrey Gao告诉记者。

　　同时，成本相对较低的内保外贷也难以像上半年那样顺畅运作。

　　所谓内保外贷是指由企业内部的总公司给银行担保，银行在外部给企业解决贷款问题，一般由境内的银行开出保函或备用信用证为境内企业的境外公司提供融资担保。

　　以往，香港是内保外贷主要的操作基地，然而现在，“香港这个融资的渠道也已经收紧了。”Jeffrey表示。

　　而对内地房地产企业来说，这种内忧外患还会持续下去。“对房地产企业的信贷紧缩在很长一段时间内不会改变，房企也很难再现08年金融危机后的快速反弹。直至2012年下半年，离岸市场贷款、本土信托等另类融资方式都将是开发商主要的融资渠道。”麦格理的报告指出。

　　房企海外融资各显神通

　　海外银团贷款、以旧股换新股、间接向大股东融资

　　内忧外患之下，面对的资金链压力，债台高筑的内地房地产企业不得不探索各种新的融资渠道。

　　海外银团贷款成为一些房企选择。

　　今年5月，中海外地产（0688.HK）与中银香港、汇丰银行、恒生银行、浦发银行、东方汇理银行等11家银行组成的银团签订了一项62亿港元的五年期银团贷款。

　　6月，SOHO中国（0410.HK）表示获得一笔不超过6.05亿美元的三年期可转让银团贷款，贷款以伦敦银行同业拆息/香港银行同业拆息（视适用情况而定）与息差之总和之息率计息，息差为每年3.55厘。

　　也有企业另辟蹊径，通过“以旧换新”来融资。

　　今年7月，龙湖地产（0960.HK）曾打算通过先旧后新配售融资约5.05亿美元。根据原合约安排，龙湖地产控股股东Charm Talent International Ltd（下称“Charm Talent”）将转售3亿股龙湖地产股票，指导价格为每股12.90-13.31港元。转售完成后，龙湖地产将向Charm Talent再配售3亿股新股。不过，龙湖地产随后取消了此项融资打算。

　　“发行新股在程序上更加复杂，比如有法律方面的要求。”苏格兰皇家银行一位分析师告诉记者，而先旧后新的方式相当于公司从股东那里先借股票融资，然后再向该股东配售新股，“虽然没有成功，不过这种方式确实比发行新股更快。”

　　另一种从大股东那里获得支持的融资方式则相对隐蔽。

　　今年9月，瑞安建业（0272.HK）发布公告称，公司计划向主要股东瑞安投资收购利盟及妙园全部权益，即瑞安广场80%权益及朗廷新天地酒店66.7%权益，初步代价为20.86亿港元，最高不超过21.71亿港元。收购金额全数通过公司股票支付，每股作价3.4港元，即基准股价3.02港元加12.5%的溢价。

　　“这种收购其实就是间接向大股东融资。”一位不愿披露身份的外资投行人士表示，本质上是瑞安建业通过向大股东溢价发新股，然后用融到的资金买了土地。

　　房地产企业的手段还不止于此。

　　“海外贷款入境需要外管局批准。”Jeffrey透露，为了避免法规上的限制，一些企业会以贷款在海外买入一个项目，然后再在内地卖出，通过这种间接方式将海外贷款“汇”入境内。

　　尽管紧缩氛围从内地蔓延到了香港，在Jeffrey看来，与2008年金融危机相比，内地房地产企业现在的状况还不算最糟糕。

　　“不买地是第一步。”Jeffrey表示，接触到的大部分开发商都表示不买地了；其次，把两年后要交房的房子停工，减少工程款支出。Jeffrey认为“（内地房地产市场）明年第一季度末见底，第二季度末的时候可能会有一些（政策上的）放松。”