王营

　　房价的最低记录正被开发商不断刷新。

　　11月17日，北京东五环某售楼处，一反往常的冷淡售楼处人气突然大增，原因是该项目推出了11600元/平方米的平层房源。尽管这是一个商住两用项目，但就平层而言，这一价格应该极具诱惑。令开发商苦恼的是，如此低价也并未引来抢购。

　　受此影响，通州华业东方玫瑰近日再度低价推盘。面积80平左右的错层小户型，起价12000元，比此前特价房的最低价格还要再减少3000元左右。同时，再度推出60套特价房源，均价14800元/平方米。作为通州降价最早的楼盘，该项目售价持续走低。

　　打破北京最低房价记录的，是预计12月底开盘的亦庄全新项目合生·世界花园。该项目打出了9980元/平方米起的超低价格。据了解，该项目准备推出的500房源，层高4.2米，得房率达到140%，另外还赠送3000元/平方米的精装修。该项目的负责人还向记者表示，他们还推出了首付10%的分期付款方案。按照最低总价计算，最低首付只需6万元。

　　搜房网数据监控中心数据显示，目前亦庄区域房价从五至六环，住宅均价每平方米从2.5万元至1.6万。合生此价格超出多数人预期。

　　合生·世界花园相关负责人称，“定价在万元以下，是为了应对楼市‘寒冬期’。我们卖的是商品房，商品价格由市场决定，我们只是顺势而为。”

　　亚豪机构副总经理高姗分析称，近期北京市降价幅度相对较大的几个楼盘，有几个共同特点：一是降幅可观。单价每平米下调2500-5000元不等，降幅在15%-25%之间，区别与同期市场上大多数项目所进行温和的、试探性降价，降价后基本接近项目2009年同期的价格水平，触及部分购房者的心理价位底线，促成交易。二是暗降变直降。与买房送面积、送精装、送名车等暗降方式相区别，降价能够让买房人直接获得实惠，对于促销的效果也最好。另外一点就是降价楼盘基本上都是位于五环以外的大型项目，近郊供应规模大，各项目间的竞争激烈有助于促进降价。

　　让这场价格战显得尤为惨烈的是，一旦区域内有超低价格项目入市，则周边不降项目成交量就迅速萎缩。这其中以大兴的龙湖·时代天街、昌平的金隅万科城以及亦庄板块的合生·世界花园3个项目最为典型。

　　据亚豪机构统计显示，11月，金隅万科城周边项目累计销售306套，环比下降53.8%；龙湖·时代天街周边项目累计销售502套，环比下降36.6%；合生·世界花园周边项目仅售出69套，环比下降27.4%。

　　以通州区东亚·逸品阁为例，该项目未公示价格时，通州项目的报价还在15000-17000元/平方米，但自东亚·逸品阁曝出了整体均价13200元起，个别户型折后均价11553元/平方米的消息后，周边项目的成交急速下滑。数据显示，紧邻东亚·逸品阁的珠江国际公馆受其影响，在10月、11月2个月时间内仅售出了2套住宅。东亚·逸品阁的超低价震荡随之向整个区域蔓延，大量项目跟进降价，通州开启了新一轮的价格战，目前在售项目的报价已降至13000-14000元/平方米的水平。业内人士认为，上述华业东方玫瑰的再次降价也是不得已而为之。

　　上海成全机构董事长全忠称，开发商现在很纠结、肉疼。“过去定价原则是成本利润法、竞品比较法等，现在的定价原则是现金流需求倒逼法、竞品降价幅度参照法、客户心理预期呼应法。”

　　中原地产华北区董事总经理李文杰在“金地仰山热销，限购下理性置业价值观”论坛上表示，最近市场特别不好，购房者对价格越来越观望。李文杰认为，明年房地产市场分化将更为明显。

　　战略咨询专家王志纲在“搜狐e购房电商平台上线典礼暨中国休闲地产高峰论坛”上称，这一轮房地产调控一定不存在侥幸情况，一定是长期而坚决挤出房地产泡沫的。他建议开发商尽快抢收，以时间换空间。