导语：张大伟认为，房价要降20%以上，才能将提高的利息支出捞回来，因此2012年房价跌20%以内按揭买房者掏钱反而更多。这也就意味着如果开发商要促进销售，房价降幅需达到20%以上才有效果。

　　经济观察网 记者 陈文雅各银行房贷利率大多按年调整，因此今年以来央行分别于2月9日、4月6日、7月7日发布的连续三次加息，将在下个月，即2012年1月开始集中兑现。

　　北京中原地产研究部张大伟表示，2009年到2010年大部分的贷款执行的都为基准利率的0.7倍，而2009年之前的贷款也全部在2009年更换为7折贷款利率，而且在贷款合同中明确规定：在贷款合同续存期内，也就是到2012年1月1日，执行基准利率的0.7倍。之前的房贷执行7.05的0.7倍，也就是4.94的利率，但是在连续加息后，大部分首套房购房者都需要执行基准甚至以上利率。对于小部分购房按揭贷款合同中未标明“在贷款合同续存期内延续XX折扣”的客户，很可能需要恢复执行基准利率，月供可能要增加上千元。

　　以20年100万元房屋按揭贷款为例，如果7折利率变为基准利率，加上加息叠加效应，利息支出由47.5万元增加到87万元，涨幅高达近3/4，以5折首付计算，增加的支出占到200万元总房款的20%。

　　张大伟认为，房价要降20%以上，才能将提高的利息支出捞回来，因此2012年房价跌20%以内按揭买房者掏钱反而更多。这也就意味着如果开发商要促进销售，房价降幅需达到20%以上才有效果。

　　多家银行数据显示，距离年底只有一个半月时间，但打算赶在新利率实行前还款的人不但没有上升反而下降了一成多。

　　此外，经过三次加息，5年期定期存款利率已经达到了5.5的高点，对于仍然执行7折利率的房贷客户来说，存贷款利率已经倒挂，举例来说，王先生在2010年初购房贷款了100万，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，而如果选择5年期定期存款，获得的利息则为137500元，也就是说可以赚取1.4万。如果立即提前还款100万，和根据还款节奏还款，在20年内最少可以损失6万元的利息差。而且一旦加息，利率差距还将拉大。如果王先生选择银行其他理财产品或者信托等，收益将更高。