本报记者 明鹏 发自天津、北京

　　合生创展兵败“亚洲最大空城”

　　经验主义和教条主义往往害死人。

　　美国哈佛商学院的唐纳萨尔说过：外部环境发生急剧的变化时，昔日的成功模式可能成为今日的障碍。

　　曾因为郊区大盘模式而一炮走红，并一发不可收拾的合生创展集团有限公司（00754.HK，以下简称“合生创展”），早在2004年就成为地产界首屈一指的大哥；然而却因为押错了宝，豪赌占地面积达2.5万亩的京津新城，并在其中耗费了近8年时间，累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。如今，京津新城背上了亚洲最大“空城”名号，而它也成了合生创展的滑铁卢。

　　深陷京津新城泥潭之际，合生创展频繁传来“业绩下滑”、“高管离职”、“负债增加”等负面消息，这架万科集团董事长王石眼中的“地产航母”，开始加速滑离一线房企的阵营，从2004年的第一，沦落到如今的30名之外（见本报12月1日《合生7年没落路：从第一跌出30强》报道）。

　　合生创展因“大盘模式”在华南强势崛起，如今又因为大盘模式而在天津陷入困境，业绩重压之下，不得已进入艰难的转型时期。

　　好比马拉松比赛，合生创展在第一阶段遥遥领先于其他房企，第二阶段，合生创展体能减弱，被无数对手赶超。第三阶段，合生创展能否借助加码商业地产、布局二线城市成功解围，演绎一幕精彩的“反击战”，向业界证明粤派地产企业不折不挠、迎难而上、坚韧不拔的意志呢？

　　滨海新区让京津新城失宠

　　从天津城北的白庙汽车站出发，搭乘中巴颠簸1个多小时之后，来到赫赫有名的超级大盘—京津新城。映入眼帘的，是一座相当气派犹如宫殿的五星级大酒店、以及鳞次栉比的3000座别墅。

　　这样一个超级大盘，却因交通、片区发展尚未成熟等原因，导致人流稀少，陷入了“空城”的尴尬境地。据媒体报道，京津新城别墅的空置率达到90%，酒店的入驻率也仅为10%，被称为亚洲最大“空城”。

　　据了解，这座亚洲最大的“空城”位于天津、北京、唐山的交会处—天津市宝坻区，西北距北京市85公里、南距天津市73公里，东距唐山市105公里。2004年，这里还是一片盐碱地，天津市宝坻区政府，在这片盐碱地上描绘了一幅“大北京”京津唐城市带中心腹地的美好蓝图，并扬言再造一个曼哈顿。

　　然而，对于当时财政收入仅2亿元的宝坻区政府而言，对于再造一个曼哈顿心有余力不足，真正执起蓝图“画笔”的还是粤派地产商合生创展。

　　天津市宝坻区区长曾公开表示，京津新城近期规划53平方公里，远景规划面积258平方公里，人口规模是100万。事实上，天津的城市建成区也才280平方公里，京津新城要再建一个天津城这么大的城市，该怎么建设？如何定位？

　　“京津两城融合”这一说法是描绘京津新城未来发展的最好注脚。实际上，2004年、2005年这一说法也在媒体上盛行一时，合生创展推出的楼盘因此也热销于市场。无奈京津两城之间再建一个城市带只停留于一个说法，企业虽然进行了大规模的投资，却并未得到政府的大力支持。2006年左右，天津滨海新区的规划出炉，并迅速热火朝天地建设，天津城市发展的建设重点东移，京津新城也因此而失宠，合生创展的处境立即变得尴尬。

　　据了解，为提升京津新城片区配套成熟程度，合生创展痛下血本：花费16亿元建设凯悦酒店、12亿元建设大觉禅寺、5亿元建设玉佛宫博物馆、4亿元建设温泉度假村、10多亿元建设北京科技大学天津学院和天津财经大学珠江学院，还斥重金打造了一个27洞的高尔夫球场。加上其他配套，合生创展累计在京津新城投入达108亿元。加上别墅的 建设成本，合生创展在此砸下200多亿元。

　　然而，京津新城带给合生的回报却与其投入远不成正比。据其财报显示，2005年，该项目取得的营业额为5.48亿港元（营业额与合同销售额在概念上不同，但也具参考价值），2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。2008年之后，合生创展的年报并未具体提及京津新城销售金额。据媒体报道，2008年的合同销售额仅为1.2亿港元。而时代周报记者从京津新城营销部工作人员处得知，2009年之后，该项目仅推出庄园1号300多套别墅，目前还剩二三十套。如果按400万一套来计算，庄园1号销售额仅为12亿元左右。而累计上述金额，京津新城的销售额远不足100亿元，远不及其投入。

　　多名高管受累京津新城

　　在高策顾问董事长李国平看来，京津新城人气不足的最大原因在于当地没有实心产业。他在接受时代周报记者采访时表示：“新城建设不能由开发商主导，但有些地方政府目前又不具备这个能力。新城建设不仅要有科学规划，还要有市场需求，长远来看，一定要有产业支撑。否则，仅仅是一个提供居住的睡城，发展注定缓慢。”

　　实际上，宝坻区政府当年正在搞招商引资，他们当时提出的规划是“135”规划，一百万、三百万、五百万，只要五百万元以上的项目区长就要亲自出马。

　　而合生创展胆敢如此豪气，斥资百亿打造京津新城，与其早年的大盘经验有关。

　　上世纪90年代末，当时鲜有具备大盘开发实力的开发商，而合生创展在广州打造的骏景花园一炮走红。骏景花园占地面积50万平方米，建筑面积80万平方米，成为当时标杆大盘。凭借骏景花园的开发经验，合生创展迅速发展壮大。2000年，合生创展同时运作广州6大楼盘，总建筑面积高达1000万平方米。

　　同样都是大盘，为何京津新城的进展就如此不顺？就京津新城的定位来看，其不仅是一个2.5万亩的超级大盘，更是一座在建的新城。中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者表示，新城的建设不仅需要开发商的资金投入，更重要的是政府对新城建设的支持力度，从天津京津新城的地理位置来看，这一地块在未来的发展中存在升值潜力，但是由于天津的区域性新城规划过度分散，导致这一地块的销售业绩受到调控政策与市场观望心理的双重压力。

　　“政策只是驱动，真正起调节作用的还是市场。天津有11个卫星城在建，进展顺利与否关键得看是否有市场需求，没需求的建设就慢。”李国平如是向时代周报记者表述。

　　时代周报记者了解到，京津新城离北京、天津、唐山均有一定里程，只有高速公路抵达，一个来回就得交100元的过路费，在这三个城市工作的，大都不会愿意来京津新城居住。而且当地产业薄弱，刚性住房需求并不旺盛，如此，只能卖给有度假需求的异地客户。实际上，合生创展天津区副总经理陈维明曾对媒体表示：京津新城项目50%的客户来自北京。但天津限购，无疑给这一项目的消化增加了难度。

　　京津新城销售不尽理想，还影响到了集团的发展。合生创展总部一位管理层人士向时代周报记者透露，砸在京津新城的200多亿元，如果用来建设其他的楼盘，获得的回报远不止这些，合生创展也就不会像现在这样没落。

　　实际上，在投入京津新城建设之后，合生创展的发展就陷入相对停滞状态，自从2004年销量过100亿元之后，合生创展的销量就一直徘徊在100亿元上下。而天津地区的业绩，还处于亏损状态。据2010年财报，合生创展在天津的营业额仅为5.14亿港元，亏损额就高达1.74亿港元。

　　京津新城业绩不尽如人意，合生创展发生诸多人事变动与此有着或多或少的关系，如合生创展执行董事兼行政总裁陈长缨、副主席赵海、华北区副总经理余洁、天津区副总经理郑昌立等高管先后离开合生创展。

　　一位接近合生创展的业内人士向时代周报记者表示：“有些高管的离职，不排除是京津新城的原因，而之前离职的余洁也再度回到合生创展。”

　　学习新鸿基模式并非易事

　　纵使合生创展深陷京津新城泥潭，并经历了“业绩下滑”、“高管离巢”、“负债增加”等挫折，但瘦死的骆驼比马大，拥有3000多万平方米土地储备的合生创展，依然值得业内人士关注。对于合生创展而言，绝不可坐以待毙。实际上，其已在积极地战略调整。

　　就天津市场而言，合生创展不再孤注一掷。除京津新城之外，合生创展在滨海的君景湾项目已正式亮相，天津市内的北安桥项目和绿荫里项目也计划在明年动工。此外，合生创展天津区分公司也由京津新城搬至市区。

　　此外，据《天津市城市总体规划（2005年-2020年）》，京津新城重点发展旅游、商贸物流、教育和会议服务，至2020年的人口规模为20万人。实际上，首钢集团、华谊兄弟、香港明发集团等企业也来此投资，该区域的实体产业开始逐渐发展起来。对于合生创展而言，所需做的就是等待，等到片区发展成熟，便是其“大丰收”的时节。

　　据陈维明表示，未来两年，合生创展还将再投40亿元用于该区域的基础配套建设。而据合生创展财报，京津新城2012年、2013年的完工量依次为8.96万平方米、5.8万平方米，而待2013年之后开发的面积还有357万平方米。

　　就全国市场而言，合生创展正在积极拓展二、三线城市。据了解，2011年上半年，合生创展在二、三线城市的合约销售额为8.29亿元，占比超过15%；合约销售面积为10.97万平方米，占比为30.3%。而合生创展下半年推的10个项目当中，广州有3个，北京、天津各1个，其余4个分别来自浙江慈溪、河北秦皇岛、江苏昆山、江苏太仓。上述合生创展管理层向时代周报记者透露，预计2011年全年，二线城市的合约销售额约占集团的二成以上。然而，合生创展在一线城市的销售占比依然占据八成，这或将是知名房企中最高的，其中风险也是不言而喻。

　　韩长吉表示，80%的销售贡献集中在一线城市，楼市的政策调控将直接影响到房企的资金回流效率，如果企业的销售压力得不到释放，那么企业将不得不采取特殊手段加速资金回流速度，届时企业的经营风险主要集中在资金链稳健与项目可持续开发两个方面。

　　除此之外，合生创展也在积极拓展商业地产板块，并计划增加自持比例，并以新鸿基为榜样，在楼市销售行情不好之时，依然可以凭借租金收入获取高利润。据了解，合生创展在天津的北安桥项目和绿荫里项目，其中的写字楼部分都将是只租不售。然而想实现新鸿基的模式，并非一蹴可就。就合生创展2010年业绩而言，95%来自物业销售，而租金收入、物业管理收入、酒店管理收入依次为9200万港元、4.11亿港元、1.8亿港元，合计占比为5%。这一比例，离新鸿基相对应板块50%的比例，还有很长一段距离。