湘财证券 苏多永

　　公告内容：2011年12月15日公司取得杭州近江单元R21-B01a、R21-B01b和R21-B03地块农转非拆迁安置房的建设项目，并于同日与杭州市上城区农居多层公寓建设管理中心就该代建事项签署了《项目代建管理合同》。对此我们有以下几点点评：

　　代建保障房项目，产业链内多元化探索。

　　作为杭州本土知名房企，公司成功取得总建筑面积约16.64万平方米的代建项目。代建项目的取得是公司进行产业链内的多元化探索，有利于降低公司产品类型集中度过高的风险，为国家保障性安居工程建设贡献力量。同时，代建保障房项目也能为公司贡献部分利润。公司将按照工程总投资额的3%收取项目代建管理费，并按合同约定在代建项目进展达到约定各节点时相应地收取代建管理费，预计该代建项目将为公司贡献1200万元的收入。

　　公司上东臻品结转，2011年业绩增长性强。

　　上东臻品占地面积5.87万平方米，地上建筑面积11.74万平方米，容积率2.0。

　　上东臻品2010年9月首次开盘预售，预售均价约13000元/平方米，目前去化情况良好。上东臻品2011年竣工交付并结转，全年业绩增长性强。截至2011年6月末，上东臻品预售收入13.07亿元，若均能交付该项目将贡献2011年约14亿元的营业收入。上东臻品毛利率约40%，相对较高，对2011年业绩的贡献较大，若按照2010年净利润率来测算，上东臻品预计贡献净利润1.4亿元左右，增厚2011年每股收益0.28元左右。

　　持有性物业增值明显，租金收入较为可观。

　　公司拥有广厦大厦裙房、平海公寓1-2层营业用房、河滨公寓地下1-2层等持有性物业，该部分地段较好，增值空间较大。同时，公司持有性物业租金收入非常可观，2011年上半年物业出租营业收入1446万元，毛利率84.61%，对公司业绩贡献较大。

　　估值和投资建议：我们预计公司2011-2013年EPS分别为0.60元、0.53元和0.59元，每股净资产分别为3.26元、3.62元和4.02元，对应2011年12月21日收盘价PE分别为7.58倍、8.13倍和7.73倍，PB分别为1.40倍、1.26倍和1.13倍。

　　公司每股NAV为6.04元，对应2011年12月21日的收盘价折价率24.79%，估值安全边际相对较高，建议投资者关注。

　　在风险提示方面，房地产市场波动风险和政策变动风险。