近来关于楼市的舆论有点微妙转变，由“看空方”一面倒的形势，转向有些“看多”的声音。想买房的准购房者内心越来越纠结迷茫，不知道该怎么看市场了。而其中，最多的话题就是“刚性需求”、“改善型需求”、“投资性需求”、“该什么时候入市”等。

那么首先厘清这三者在市场真正定义。

（一）“刚性需求”

曾认为严格定义上市场上没有什么是“真正的刚性需求”，除非是那些无“屋”可归的人，但是那是社会救助对象，也不应变成要买房。

但是由于国内目前的户籍管理制度问题，儿童入学问题仍然是按照户籍所在地分配、日后工作分配也是，导致了庞大的数量“被刚需”人群。

但是，其中这些“被刚需”中，相当部分在真实购房本来是基于客观原因买房，却往往按自己“心里需求”选择：要求新商品房、较大、较好等。其实，作为国内房地产市场经济发展来看，毕竟才14年左右，产品更新换代还没有完全完成，没有必有买个“百年大计”的房子。何况“被刚需”的经济情况多数是起步状态，路还长，没必要过分超前消费，造成沉重负担。二手房、小户型、性价比高的选择还是非常多的。

（二）改善型需求

这部分准购房者都是有一定阅历与经济能力，想改善原有居住环境。这部分其实也是房地产市场可以长期健康发展的中坚力量，政策上也应该给与照顾。因为改善型其实是持续的消费力与促进房地产市场更新换代的动力之一。市场没有改善的追求，只会失去生机。

（三）投资性需求

其实很多舆论批判投资性买房是矫枉过正的。因为投资性买房，买的是“商品房”，是市场化产品。

按照1998年住房制度改革精神，所谓民生类的用房其实是保障性住房－－－保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。也就是保障性住房才是所谓“民生类”的，严格说：商品房价格与它无直接关系。

就算投资性购买推高市场成立，也与保障性“民生房”无关。何况投资性在法律上符合、道理上合情合理，何罪之有？

而反对声音其实不是管理层，管理层只是希望“抑制”，不是“严禁”，只是很多由于利益驱使的断章取义罢了。这些断章取义者中，尤其以证卷业最为突出－－－因为国内老百姓投资无非就是房产与证卷（包括基金）为多，市场份额是直接与利益挂钩。那么，大家不难明白为什么至2000年到今基本亏损的股市还有那么多人“教你加码投资”，而他们往往从来不提一直赚钱的房地产市场，甚至反对投资房产。

出手与楼市回暖问题

厘清了概念，就可以谈出手与时机了。

目前看来，整个国内经济宏观调控在发生变化已经勿容置疑，由不断“加准加息”已经在去年开始变成“降准降息”。那么，严厉的楼市调控会审时度势地因应国内外经济环境而变化，这是客观规律。

现在说楼市回暖为时尚早，还在黎明前的阶段，最快也要今年未至明年初。目前国内部分地区的楼市成交活跃也是购房需求压抑太久、开发商优惠加大、银行头寸放松等一系列“动作”后，市场正常反映。

而准购房者，无论出于那种需求，首先考虑是自己资金安排与脚步，还有自己真正的需求，而不是心理上的。

那么自己的条件准备好了，市场最低迷的时候，就是现在，就是出手最好时间。我无法准确到那一天是“底”，却可以提供参考的时段，就是两次降息期之间的时段。

而本轮楼市所谓回暖，在初期也是成交量慢慢放大，价格上会在一段时间内保持平稳，所谓“报复性上行”基本不会在早期发生，毕竟管理层一直不愿意看到调控变成“失控”。但是，市场上库存会慢慢消化，价廉物美的房源会在大家不经意中越来越少。

所以，有花堪折直须折，莫待无花空折枝。

(黄峻：CNTV专栏作家。中国房地产经济师、房地产专业学者。)