旅游地产近期更是越来越热

自2010年4月开始的楼市调控，尤其是近来的限购，主要是针对住宅，而同时2008年救市时很多优惠政策是向商业、服务业倾斜，所以近年不少开发商已经把目光转到商业地产和旅游地产上。而旅游地产在近期更是越来越热。

旅游地产在国内已经兴起一段时间，在很早之前就有一些旅游地产，有部分项目相当成功，如青岛弄海园度假村、北京九华山庄、珠海石景山旅游中心等。而同时，也有许多旅游地产项目出现的时机太早或者经验问题，当时市场还没有接受，结果境况堪虞，而旅游地产项目一旦经营不下去，最终情况往往惨不忍睹。

旅游地产开发要求与传统住宅、商业地产不同

正常来说，旅游地产的价值与该项目旅客流量成正比，与客源地的交通情况正相关，和其周边风景价值正相关。而旅游地产关键看：交通与周边城市的题材、自身风景环境、开发商实力和可持续发展能力。

目前国内很多旅游地产开发商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性，简单讲就是以出售旅游项目周边的住宅、商业来盈利。

因为现在一般的豪宅与商业地产销售不容易，而旅游地产的“旅游、度假”的人气效应较为有力的支持了旅游地产的价值，形成可持续升值效应，相当来说销售就就有了“题材”。

而从投资开发的层面来说，因为旅游地产的操作非常倚重于旅游项目、商业项目的整体经营，投资周期也是相当长，因此被称为难度最高的房地产开发形态之一。因而需要操作团队具有极高的专业性、整合性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。　

旅游地产高回报也高风险　　

旅游地产的产生是房地产市场不断发展细化，将长期持续回报与快速回报之间建立一个较为平衡的结合。在投资开发上具有的优势：长期持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。

但是，相当于优势的另一面，也是存在相当的困难。在实际操作上，旅游地产的低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会其实也并不多，真正能“占大便宜”的情况其实并不存在。旅游地产要把人气搞上去，就需要进行非常大量的基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要庞大而持续的现金投入。

因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。而旅游是旅游地产的首要，要是旅游这个卖点没有有效而长期的经营，旅游地产项目的情况就会很堪虞，而反过来由于旅游地产依靠出售物业作为现金补充的情况也会惨不忍睹，那么如果形成恶性循环，这个旅游地产项目就会面临破产。

旅游地产充满机遇与挑战

当然，旅游地产绝不只是卖房子那么简单，想在旅游地产分一杯羹的开发商，也要注意自身的条件。因为旅游地产是将旅游和房地产完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、游艇会、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区等模式。

西方社会旅游地产出现在二次世界大战后10年，中国就出现在近15年，旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过10年，但如果运营得当，可持续回报时间可以达到40年甚至以上，而旅游地产5到8年就可以收回大部分投资。应该说

高回报自然高风险。旅游地产其实比商业地产更高要求，尤其对于企业的长时间可持续运营能力要求很高，品牌要求也是高于其他地产项目。

那么要参与旅游地产开发，开发商需要具备哪些条件（除去一般房地产企业要求外）：

一是开发企业本身的资金实力：要求远超一般的住宅项目、商业项目。地产项目虽然能回收资金，但是旅游项目有很长的打造期，还要不停的维护、与时俱进的改造，要“煲”的时间很长，不断维持旅游项目的人气。没有源源不断的大量资金支持，难以维持，而且不可预见的开支很难在开放初期准确预算。

二是专业要求：A、对比一般房企，园林景观的设计、施工、维护、保有等是完全不同一个级数的要求。B、不同于一般房企，房地产运营的专业要求也非常高，因为本身综合了旅游、商业、住宅等，对房地产专业人员的配备要求更高。没有金刚钻千万别揽瓷器活，连房地产经济师等专业房产人才都没有配备的企业，千万不要投身旅游地产，高回报的另一面就是高风险。C、房企品牌与合作企业品牌。旅游地产往往项目大、时间长、复杂纷扰，品牌号召力与信誉往往也是决胜关键。

旅游地产要成功，旅游项目运营也是决胜条件，而且必不可少。（本文作者系经济台专栏作家。中国房地产经济师、房地产专业学者，致力于中国的房地产市场与经济研究。）

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