督查组督察的背景

　　7月24号，国务院办公厅发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省市对房地产市场调控政策措施的落实情况展开专项督查。近两个月来，国务院及一些部委对楼市调控第十次释放“不动摇”调控的信号。

　　关键问题是：为什么管理层要重复提？反复强调？潜台词是：实际情况是市场不相信，购房者没得选择。

　　同时，为什么在开发商加大了优惠与促销下相当部分的购房者就入市？为什么二季度未房地产市场出现了明显的反弹？

　　有一种解释是：市场实际情况与经济环境在倒逼行政机制与管理层。每天各种各样的媒体与坊间舆论都会提到：国内各地的地方财政严重下行，经济环境每况愈下，房地产业及其上下游相关行业处于严冬期，这些都会倒逼出相对宽松的经济政策，尤其是房地产政策。

　　其实，在经济发展层面来说，要承认因为国内经济发展的阶段性问题、财政问题、历史原因导致中国经济过于依赖房地产市场，实质没什么好丢脸的，因为这是事实，也是经济发展的规律之一。

　　目前我们必须正视的是：在国内经济目前阶段，不可能在短时间内摆脱房地产依存度，而有个逐步摆脱依存的过程。

　　逐步摆脱房地产依存度的过程是个结合国内外经济环境与变化、产业结构调整来全面推进渐进式改革的过程。同时：需要房地产从目前行政高度干预与政策掌控走向基本市场化；需要实际将住房保障制度，鼓励不单单刚性需求者入市，更需要以改善型需求来让房地产市场健康而可持续发展。

　　因为房地产市场金融链条的紧缩，无论是开发商还是购房者都出现贷款难、利息高等问题，同时出口与内需情况不乐观。意味着中国经济发展高速趋冷，地方政府不可能以土地兑现货币的方式维持其高速投资与庞大的开支，那么，估计高达10万亿以上的地方债务危机就会危机四伏。而近期各地的社保、养老等问题频频出现“探讨问题”，不是空穴来风，都是地方财政资金出问题的表现。

　　督查组督查内容

　　此次国务院督查组的工作，重点在于督查住房限购落实、检查住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况、税收政策执行和征管情况。对于地方在落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，督察组将督促进行整改。

　　督查组督查对今后楼市的影响

　　限购、限贷的行政性手段是目前防止房地产价格上涨过快的核心举措，这一行政性举措是对国内近年发放数量庞大的货币流向住宅市场的“挡土墙”。

　　但是，房地产市场正如我在2010年预料，庞大的货币虽然不能流入住宅市场，却大量涌入商业地产、工业地产。而2008年的救市，很多政策对于商业地产的扶持，导致全国的商业地产在2012－2014年大量集中推出市场；而随着国内出口业每况愈下，工业地产目前的境况也非常不乐观，尤其是产业结构调整，大量原有产业离场，担心新的高新技术产业却姗姗来迟。

　　但是，我们必须明白，无论如何，限购、限贷政策是行政命令，都是暂时的，都是对于市场经济的“行政干预”。目前房地产市场与国内宏观经济一样，需要的是：结构性转型、结构性减税。

　　本次8个督查组赴16个省市对房地产市场调控政策措施的落实情况展开专项督查，一定在市场实际上与心理上有为期4－6个月的作用：对于目前国内楼市走出底部之后的形态有较大影响。

　　在7月，就是2次降息之间，国内楼市的最底部形成，并且开始在经济规律的作用下走出底部。但是督查组的行动，将会使楼市走出底部之后的形态发生改变。

　　这个新的、具体到位的“行政干预的外力”本轮楼市周期由于国内外经济环境的复杂性、不可预见性，走向会相当曲折、反复。那么下一阶段的情况是震荡与反复不断。具体来说，就是楼市在自身规律与国内外经济环境、行政干预等各种各样因素的博弈下，变化的相当复杂，各种力量都在左右楼市的走向。

　　房地产市场最终会走出谷底

　　但是，本次的房地产市场周期，却有一个新的情况发生并不断加强。

　　就是由于国内投资途径较少，集中在楼市与股市。而股市近来在郭树清主席上台后的一系列改革与讲话中，以及股市至2000年的实质表现，让越来越多老百姓与投资者发现国内股市的本质：目前的投资性没有健全、制度完善空间还很大。而且舆论越来越清醒地发现：长期在唱空楼市、认为不动产没有投资价值的基本都是股市的利益体与代言人。因为他们清楚明白：国内投资要么股市、要么楼市，但是不动产其中的投资性已经在人类历史以来一直存在数千年，要争夺投资市场占有率，尤其是本身国内股市自2000年至今亏损率高达90％的情况下，股市的利益体唯有反反复复唱空楼市才可以生存下去。

　　这种故意的误导已经在舆论上越来越明显，老百姓与投资者也越来越清晰看到国内的市场状况。房地产市场虽然在目前还是具有很多不确定性与反复，但是，对比股市等，仍然是国内最保险的大宗投资。

　　而管理层与市场，最终会明白：推动房地产市场健康可持续发展，改善型需求才是中坚力量，改善型需求才是主导房地产市场不断升级换代、不断完善的动因；投资性需求反而是指导房地产市场价值回归的“市场无性的大手”。（本文作者系经济台专栏作家。中国房地产经济师、房地产专业学者，致力于中国的房地产市场与经济研究。）

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