近期国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。由于房地产相关产业众多，与银行信贷、地方融资平台也有密切的关系，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现。我们认为，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整,并不必然带来房地产市场硬着陆,我国也有条件避免硬着陆发生。

　　一、海外房地产市场硬着陆的基本规律

    在1890—2007年长达120年的历史中，美国房市崩盘仅发生过两次：一次是在一战前至二战结束，房地产整体疲弱；第二次就是始于2006年的这一轮房地产调整。第一次硬着陆没有给经济带来太大的直接影响，反倒是大萧条影响了房地产市场的复苏。第二次调整则成为危机肇始的源头，对全球经济、金融产生了重大冲击。日本在二战后经历了三次较大的房地产市场调整，前两次并未出现硬着陆，也未对经济产生重大影响。只是第三次调整，引起了严重的金融风险和经济硬着陆。

    同样是调整，为什么有些是硬着陆，有些不是？又为什么有些对经济产生重大冲击，有些则不然？要回答上述问题，需要寻找造成海外房地产市场硬着陆的基本规律。回顾海外带来重大冲击的房地产市场调整，可以发现以下特点：

    首先，引发重大不良后果的房地产调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。所谓成熟阶段，指的是供给已经能够基本满足居民的居住需求。从一手房和二手房交易量比例来看，在房地产市场较成熟的欧美国家，二手房是交易的主体，占交易总量的80%以上。

    另一方面,一些发达国家在进入经济增长动力不足时期之后,往往采用扩张性货币政策来刺激需求,进而使得资产市场(特别是房地产市场)脱离实体经济面快速上涨形成泡沫。当维持泡沫的条件无法持续时，市场就会崩溃。除了德国以外,美国、日本、英国、爱尔兰等在进入“后工业时代”以后，都曾因未能确立新的经济增长动力而过度依赖房地产和金融业的拉动，从而为以后的危机埋下了伏笔。

    其次，房地产成为重要的金融资产，是引发系统性经济、金融风险的重要因素。当房地产成为企业和家庭的重要金融资产之后，房地产往往作为抵押品推动信用扩张，使得房地产市场脱离实体经济过度发展，并容易导致经济的过度繁荣。一旦房地产市场开始调整，止赎房便成为恶性循环的引爆剂。

    第三，引入了过高的杠杆率，使风险急剧上升。房地产泡沫通常是在金融工具的帮助下实现的。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和投资信托产品循环放大。而一旦进入去杠杆过程，风险便开始暴露。

　　二、现阶段中国房地产市场的四个特征

    与西方国家房地产市场相比，中国房地产市场存在以下四个方面的差异，不能简单比照国外房地产市场波动的历史来推测中国房市走势。

    1.中国的房地产市场仍属发展中市场，存在刚性需求

    我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。从市场成熟度看，北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右，离成熟市场还有距离，其他城市则相差更远。目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。过去10年中，我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，是实现以价换量的基本条件。只要房地产市场经过了实质性调整，就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。

    2.中国的房地产市场结构尚不完善，存在调整空间

    住房是兼具社会和商品属性的特殊产品。出于社会稳定的需要，一些主要工业化国家都通过不同形式向民众提供保障性住房，使住房结构能够满足不同层次人群的合理需求。但到目前为止，我国的住房供应仍存在较大结构性缺陷，保障房覆盖率不超过10%，远不能满足中、低收入群体的必要需求。“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。

    3.房地产杠杆率低，风险主要通过产业链传导

    尽管我国房地产已具备一定的金融属性，但杠杆率仍较低。银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多，二手房市场的抵押品放贷率也只有60%左右。我国老百姓对住房看得很重，轻易不会出现美国式的大量“止赎”。而且中国人不喜欢大量负债，家庭的整体负债率很低。2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在此轮危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。我国房地产相关贷款(土地贷款、开发贷款和购房贷款)占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。另一方面，由于我国房地产市场以新房为主，房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。

    综合上述情况，我国房地产市场调整可能引致的风险将主要通过产业链传导，并不会像美国那样由于房地产内部的去杠杆化而引起金融市场的塌陷。任何有助于保持宏观经济平稳、保持地方必要财政收入的措施，都能有效降低房地产调整风险。同时房地产风险的传导过程，也会因产业链条的多层次而具有一定时滞，从而为化解风险提供了必要的时间和空间。

    4.房价回落是政府主动调控所致，并非供求关系出现逆转

    2010年以来，为促使房地产市场长期健康发展，政府采取了一系列调控措施，抑制了房价的过快上涨，削弱了房地产市场的金融属性。当前一些城市出现的房地产价格回落，是政府主动调控的结果，而非房地产市场自我恶化、发展乏力所造成。针对今后我国房地产市场的走势，政府仍拥有很大的政策调整空间和灵活度。