美国政府新近公布的数据让以拥有房屋为目的的“美国梦”濒临破碎。统计显示，美国自有住房比例已经下降到13年来最低，“租房国家”正在形成。

　　自有住房比例持续下降

　　根据美国商务部的统计数据，去年四季度，美国私有房屋的空置率已经降至2006年的最低点，租户入住的数量也比一年前增加了74.9万，而户主自住的房屋减少了9.1万套。租房市场较此前多年有明显上升走势。

　　由于“法拍潮”(受次贷危机影响，美国出现的因还不起贷款而被银行清理出户后遭拍卖的房屋，称之为“法拍屋”)没有出现放缓迹象，美国自有住房比例持续下降。去年四季度住户自有房屋只占66%，比一年前减少0.5个百分点，这是自1998年二季度以来自有房屋的最低比例。

　　房屋租金水涨船高

　　越来越多美国人尚未还清贷款的房屋被依法拍卖，怀揣“美国梦”的移民也不再敢轻易出手购房，这些都带来了源源不断的租房需求。供虽尚大于求但也已逼近紧俏，报道显示，美国住房供应市场已进一步紧张，租金也水涨船高。还有数据表明，尽管新家庭组成数量低于历史平均水平，但实际上多数新家庭已经不再有能力购买房产，转而成为了租房户。

　　另一方面，美国空置房屋比例虽然在去年四季度稍微下降，但仍然处于历史较高水平。根据美国抵押贷款银行家协会的数据，到2011年三季度末，600多万使用抵押贷款的屋主违约或者处于“法拍”状态，他们占房贷用户的12.6%。分析人士指出，短时间内住房拥有率还将继续下降，直到“法拍”步伐放缓。

　　新增空置房重压房价

　　更令美国政府为难的是，由于买房需求疲软，新增的空置房屋将继续重压房价，形成新一轮恶性循环。

　　美国标准普尔公司发布的凯斯-席勒全国房价指数显示，去年11月份美国大城市的房价连续第三个月下跌，显示美国房地产市场复苏仍然一波三折。衡量美国20个大城市房价的指数，11月份环比下跌1.3%，而与上年同期相比跌幅仍高达3.7%。自危机开始后，全美房价已经下跌33%，回到2003年的水平。加上目前的高失业率和就业不足，人们预计房价会进一步下降。

　　有分析人士指出，“法拍屋”、供应量过大和需求疲软还会把房价再压低至少5%-10%。

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　　奥巴马房产新政恐无助市场复苏

　　为提振住房市场，美国总统奥巴马1日宣布了一套新方案，旨在缓解贷款购房者的还款压力，预计每年可为每位购房者节省3000美元。

　　新方案可以解决两个问题，一是多数贷款人的贷款余额高于住房价格，没有资格申请住房可负担再融资项目；二是约350万由私人部门支持的抵押贷款持有者被排除在旧方案之外。

　　不过，不少分析人士质疑新方案的有效性。首先，旧方案的执行对象为1100万持有房利美、房地美和12家联邦住房贷款银行贷款的购房者，但迄今只有100万人参与。

　　其次，新方案的初衷是帮助贷款者避免违约和房产止赎，但实际上可能会产生鼓励投机的效果。

　　更为重要的是，以当前较低利率替换之前较高利率的贷款重组行为本身对于银行来说就是亏本生意，除政府支持企业外，私人部门没有任何动力参与。因此，奥巴马房产新政很可能只是大选年的一次政治秀，对房地产市场复苏未必能起到预期的积极效果。