在销售与资金的双重重压下，“收缩过冬”成为房地产企业的主题，裁员无疑是收缩战线的重要措施之一。

　　2月6日，绿城董事长宋卫平在绿城总部召开新闻发布会，宣称绿城将向全社会成员完全开放其房源，只要帮绿城卖出房子，都可获得不菲的佣金。同时，宋卫平也为这项销售模式制定了苛刻的淘汰制度，“销售不佳者将会是裁员的首选目标”。

　　“在‘少拿地、不开工、缓建设’的过冬策略下，收缩编制、战略重组是绿城当前最应考虑的问题。”易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成告诉《中国经营报》记者。

　　人力成本减负 销售部门开裁

　　房企裁员无疑成为房地产市场景气与否的信号灯

　　实际上，关于房企裁员的传闻一直不曾停止，经历了2008年经济危机后的大规模裁员后，房企裁员无疑成为房地产市场景气与否的信号灯。

　　据了解，目前绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，相比2008年大型房企裁员，此次绿城采用的销售淘汰制度无疑成为房地产整个行业前景预判的“探路石”。

　　“此次裁员只是针对销售部门，目前绿城其他部门并没有精简的计划。”绿城集团(绿城阳光公馆绿城百合公寓)首席财务官冯征表示。2011年绿城中报显示，2011年上半年，绿城集团销售及行政开支为9.53亿元，相比2010年同期的6.66亿元，增加了2.87亿元，增长43.1%。人力资源成本是销售及行政开支中的最大单一支出为3.72亿元，2010年同期为2.55亿元，增长45.9%，“主要是因为房产项目数量增多及扩充人才储备的费用”。冯征告诉记者。和绿城2011年全年353亿元的销售额相比，人力资源成本对绿城并不构成很大的负担，“目前这方面的成本比例很小，对年财报不会产生影响”。

　　一位国内大型地产商高层向记者表示，2012年该企业也做了战略调整，但是目前还没有具体的裁员计划，从行业来说，房企今年的裁员比例在30%左右，一般都是地区公司，不在总部。

　　易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成告诉记者，目前房企的裁员程序一般是先按照8%~10%，而后30%的比例进行缩编。进行裁员的一般都是大公司，一种是以年终考核的方式进行，另一种是以架构重组的方式进行，把一些没有项目，暂缓拓展的地区公司直接撤销。

　　周建成还举例说，在上海某房地产公司从2011年底就开始裁员了，目前公司的人数已经从最初的200多人精简到现在的20～30人，全国区域市场也逐渐收编。在周建成看来，区域公司对当地的市场更了解，结构调整后更利于公司销售业务的扩展，而绿城裁员路径和其他上市房企相比，并没有什么特殊之处，后期也是要走战略调整。

　　“按照2008年的经验，在房地产熊市，产品设计与品牌推广部有可能是首当其冲的重灾区。从人员和部门来看，裁员的房企重点保留了两类人员和部门：即当前急需的和未来必要的，主要目的都是为了维持现金流。”中国指数研究院分析师蒋云峰如是分析。

　　架构重组 控制成本

　　房地产过去十年所遵循的增长模式已渐行渐远

　　然而，相对于传言给绿城造成的影响，绿城在跨越式发展中暴露出的产品单一、毛利低、对行业复杂性判断的失误等原因也是此次宋卫平提出裁员策略的一个重要原因。

　　“绿城可能是中国最出色的高端住宅制造商，但可能不是一流的营销和成本控制高手。绿城产品生产和销售周期是万科的两倍，且在土地成本投入上，亦远远高于同行。”宋卫平坦言。这种背景下，宋卫平将绿城2012年的发展战略锁定在轻资产、代建、保障房、服务产品的创新升级、多元化等方面。

　　但即便如此，绿城面对的仍是严重的债务危机。

　　此前，标准普尔信用分析师李国宜表示：绿城中国未来6至12个月的合同销售可能将保持疲软。公司项目集中在执行限购令的城市，同时其更为关注高端住宅市场，但这一市场受政府紧缩政策和投资需求下降的影响更大。

　　标普预计，绿城将有120亿～140亿元人民币短期债务在2012年到期，其中包括信托融资，预计其2012年建设成本将在160亿～170亿元。“短期债务一直存在，因为没有借到新的贷款，项目资金并不能马上解决”。冯征表示。

　　对此，宋卫平在研讨会上也表示，接下来并不排除继续选择优质项目出售的情况，“中国房地产过去十年所遵循的增长模式已渐行渐远，暴利年代早已结束。如果不转型、应变，绿城未来也只有死路一条”。

　　而对于新的销售模式，宋卫平的解释就是将过去坐等上门接待为主的被动销售，演变为主动出击找寻潜在客户的经纪人制度，一方面把销售人员放到一个宏大的社会空间寻找客户，另一方面，借用社会上原先的二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的优秀人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子。

　　根据宋卫平的预测，新的销售模式，有可能增加1～2倍的有效客户，案场外达成的销售有可能达到整个销售额的三分之二，甚至四分之三。

　　但是转型对绿城却并不简单，中国房地产指数研究院分析师蒋云峰认为，营销模式变化可能导致裁员，如一个过去以营销能力见长的房企，在销售人员方面的裁减，可能意味着企业计划放弃营销特长，将销售环节转给策划代理企业管理。虽然不同企业有不同选择，但整体来说，大部分房企都在加强营销，而不是裁减这方面的力量。