深谙现代金融的业内人士时常愿意把产业归纳为“三大三小”：银行、保险、证券属于“三大”，而基金、信托、租赁则被视为“三小”。当人们把目光聚焦在银行业高收益、保险业再融资等话题时，信托业正做着“闷声发大财”的生意。

　　根据中国信托业协会最新数据显示，截至2011年底，我国信托业的资产规模已经超过4.8万亿元，而在2010年底这个数字不过是3万亿元，这意味着这个行业在短短一年内增长了60%以上，而在过去五年间信托公司资产规模年均复合增长率接近70%。

　　然而，红火的信托业却在发展中蕴藏着挑战，爆发点很有可能集中在房地产信托领域。“2012年开始，房地产信托将进入偿付期，这对于那些过分投资房地产项目的信托公司来说日子会比较难过，如果无法偿付就不得不违约展期(延期交割)了。”中信信托有限责任公司总经理蒲坚这样告诉《中国经济周刊》。

　　根据中金公司公布的针对房地产信托业的研究报告，7000亿元房地产信托还款期将集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，而2013年预计到期规模近2816亿元。

　　38%信托资金投在房地产

　　2011年末，一只名为“国开城市发展基金集合资金信托计划”的产品横空出世，总募集规模500亿元，首期募资101亿元；基金运作期限8(6+2)年，给出预期年化收益率竟然高达20%～37%。

　　上海某信托公司投资研究部负责人告诉《中国经济周刊》：“这个项目毫无疑问是在豪赌土地价格和房价会在2020年之前大幅度升值，如此高的年化收益率且不说开发商是否会有利可图，即便从最正常的投资回报率来看也无异于是在放高利贷。”

　　“去年11、12月份，银根非常紧，1月份的状况没有多少改善。2011年，全国新增房产开发贷款约3972亿元，而同期地产开发贷款减少了约659亿元，房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。”SOHO中国董事长潘石屹这样告诉记者。

　　实际上，即便是在房地产业火爆的年头，房地产开发商也乐意与信托合作实现融资。有专业研究机构统计，2010年信托行业共发行了1993亿元房地产信托；2011年，这个数字为2670.74亿元，占信托行业总体的比例达38%。与此同时，大型房地产企业发行的信托产品利率在15%左右，中小型在20%左右。

　　房地产商的融资渠道像扎口袋一样被收紧，银行信贷融资愈发艰难，上市再融资也几乎停摆，私募股权基金和信托成为为数不多的资金来源渠道，而代价则必须给予高额回报，这被很多业内人士看来无异于饮鸩止渴。

　　蒲坚这样告诉《中国经济周刊》：“如果房地产信托产品能做到年化15%收益的话，这比银行利率高多了，其实信托公司起了一个金融普惠的功能，让普通人都能分享房地产的收益有什么不好呢？”

　　但值得注意的是，之所以信托产品能够做到15%年化收益，其前提是中国的房地产业需要像2009年和2010年那样火爆。目前的情况却是，信托产品即将到期，另一方面房地产业从价、量的角度都已经出现了下跌。因此，在很多业内人士看来，即便信托偿付压力不是压垮房地产开发商最后的稻草的话，也是最后几根之一。