　　事件：

　　中国工商银行中国农业银行中国银行中国建设银行日前在京召开座谈会。会议重点提出：切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。要积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给。要按照财务可持续原则，大力支持政府主导的以公租房为主的保障性安居工程建设。此外，会议还谈到提高办公效率防止信贷风险，改善资源配置效率等问题。

　　投资建议：

　　前期央行工作会议已经对房地产后期信贷政策进行表态，明确指出要继续落实差别化住房信贷政策，“支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”。本次四大国有银行会议是对前期央行政策的呼应。对刚需和普通住房的支持，符合政策方向。

　　本次四大行会议指出对首次购买自住普通住房“在基准利率之内根据风险原则合理定价”。目前国家对首套房利率没有明文规定，本次会议关于“在基准利率之内定价”的表态一方面肯定了前期地方分行将首套房利率下调到基准利率的行为；同时不排除在市场需要的时候给予首次置业一定利率折扣（注意措辞是基准利率之内）。我们认为中国房地产发展中最关键的两个问题，第一是土地供应，第二就是金融杠杆。金融杠杆包括利率环境和首付比例。从历史数据看，低利率环境有利于房地产销售增长。我们判断本次会议之后，对普通住房的刚性需求将有效激发。

　　会议同时指出“要积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给。”我们认为相关政策有利以普通住宅开发为主的优质开发商，有利于行业进行整合。此外，不排除信托到期等问题可以通过产业内兼并收购来解决。

　　虽然中央层面对房地产行业没有明确放松，但2012年各种政策优化已经在持续进行。中央层面开始对信贷环境进行调整。地方层面，在普通住房标准公积金贷款额度购房补贴土地出让规定户籍制度方面进行优化。各种政策的累积力量不容忽视。我们判断相关政策有望使得房地产行业加速见底。

　　从历史情况看地产行业销售增速和地产股对沪深300指数的超额收益率在“降准”3到6个月后均有不错表现。我们在第二次降准时已经明确指出“地产中线行情已经到来”。虽然后期可能还会面临成交起伏投资增速回落等负面因素，但是我们坚定认为“降准”事件和近期各类对刚性需求和普通住房的优化政策将加速行业见底速度，并促成地产中线行情。继续看好万科保利地产招商地产金地集团首开股份鲁商置业金科股份福星股份中南建设荣盛发展亿城股份和近期涨幅较小的世茂股份北京城建金融街。（海通证券研究所）