投资建议：

　　考虑到信贷层面的边际改善和3月进入推盘高峰，我们对未来成交回暖仍呈乐观态度，维持对行业推荐的投资评级，建议关注具有足够安全边际且弹性较高的个股，如金地集团(600383,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)和首开股份(600376,股吧)。

　　要点：

　　开发投资增速自11年8月起持续回落但依然维持高位，或是在建项目增长所致，地产调控政策向好的时间窗口将再次后移。1~2月全国房地产开发投资同比增长27.8%，较11年同期回落7.4个百分点，较11年全年回落0.1个百分点。开发投资增速自11年8月起持续回落但依然维持高位，超出我们的预期。究其原因，或是在建项目增长所致，这一点可以从施工面积增速超过11年全年10个百分点可以看出。保障房投资对房地产总投资或有支撑，但考虑到其仅占房地产总投资的约10%，我们不认为是投资增速维持高位的主要原因。总体而言，开发增速未现大幅回落，对宏观经济的负面影响尚不明显，地产调控政策向好的时间窗口将再次后移。

　　房屋新开工面积增速如期快速回落。1~2月房屋新开工面积同比增长5.1%，增速较11年同期回落22.8个百分点，较11年全年回落11.1个百分点。考虑到12年保障房开工目标下降到700万套，较11年至少下降300万套，我们调整12年全国房屋新开工面积预测至16.9亿平米、增速至-11.0%。

　　商品房销售增速创历史最低，超市场预期，部分原因在于11年同期基数较高和统计滞后，预计全年楼市将呈现“前低后高”的态势，总体维持量价温和的“弱平衡”局面。1~2月全国商品房销售面积同比下降14.0%，其中住宅销售面积下降16.0%；商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中住宅销售额下降24.7%。销售面积和销售金额增速均创历史最低，超市场预期，除楼市萧条外，其原因可能一方面在于11年同期基数较高，另一方面在于统计数据的滞后。我们认为随着房贷利率的持续改善和需求的逐步释放，未来商品房销售将逐步恢复，预计全年楼市将呈现“前低后高”的态势，总体维持量价温和的“弱平衡”局面。

　　房地产开发投资资金来源略有改善，主要原因是国内贷款(即开发贷)同比显著增长。1~2月房地产开发企业本年资金来源同比增长16.2%，较2011年全年提高2.1个百分点。结构上看，国内贷款同比增长16.3%，占全部资金来源的22.0%，这可能是银行对整体信贷需求回落的反应，或是追求安全的考虑；自筹资金占42.1%，再创历史新高；反映定金、预收款及按揭贷款的其他资金占34.9%，占比较11年回落8.1个百分点。

　　风险提示：楼市回暖幅度低于预期；房地产信托引发房企资金链安全问题。