招商地产：重返第一阵营并非易事

　　3月4日下午5点左右，招商局地产(北京)有限公司(以下简称为“招商地产北京公司”)总经理高兴海在“公园1872”小区业主的群情激奋声中，一声不吭地走出了美伦会所。

　　关于停车位售价问题，高兴海并未能给“公园1872”小区的业主一个满意答复，这也不是招商地产北京公司第一次面临业主维权。

　　业主多次声势浩大的维权活动，使得招商地产的品牌声誉受到极大影响，但招商地产仍在加速跑马圈地，希冀早日回到一线开发商的阵营。

　　为此，招商地产最近一年内，耗资106亿元逆势拿地15幅。然而，重返第一阵营显然并不是那么容易，招商地产的资金压力和销售压力都很大，2011年第三季度，招商地产资金净流出91亿元，与此同时，其库存量也达到历史最高位，接近400多亿元的货值。

　　面对重返第一阵营的压力，时代周报记者询问招商局地产控股股份有限公司(000024.SZ)总经理助理王壁炜，他以“国企一般不接受电话采访”为由婉言谢绝采访。招商地产董秘刘宁则称：“3月20日，我们要发布年报，现在属于缄默期，不方便接受采访。”

　　业主抗议车位卖价太高

　　3月4日下午两点，北京朝阳区“公园1872”小区的几十名业主，准时来到该小区的配套设施美伦会所前，参加由政府部门牵头、开发商招商地产参与的谈判。

　　但是“公园1872”小区的业主却无法从小区内的大门进入美伦会所，作为小区配套的会所朝向小区内的大门始终紧锁，业主要求开放此门，僵持无果，只好从小区外的大门进入参加关于停车位的谈判。

　　2月17日，开发商招商地产公示了“公园1872”小区的车位出售价格，并于第二天开始公开销售，均价高达30万元的价格，引发业主强烈不满。

　　第二天上午9点，几十名业主齐聚“公园1872”项目售楼处，打着横幅，抗议招商地产28万元-38万元的“天价车位”。

　　2月26日，网上出现了一份盖有招商地产北京公司公章的《致各大网络媒体的函》，函中称，该公司拟发售“公园1872”项目地下车位，定价及发售手续合法合理，少数业主为了“占便宜”，“捏造事实”、“发展所谓‘下线’、形式类同‘传销’，行为违法”、“语言有失偏颇，煽动性极强”，招商地产保留采取法律措施的权利，敬请各大网络媒体予以支持。

　　这导致部分业主采取了更加激烈的维权形式，并得到160多位业主的授权成立维权小组。

　　3月4日下午4时30分，两个半小时左右的漫长谈判终于结束，但出席此次谈判的高兴海并不能给予业主满意答复。当时代周报记者询问高兴海如何解决停车位的问题时，高兴海称：“我们正在解决，政府也在协调，完了再和上级去汇报”。至于何时能够给业主回复，他表示不能确定。

　　第二天下午6点，时代周报记者收到招商地产北京公司发来的《公告》称，该公司已发售的地下车位均取得合法销售手续，并按照12000元/平方米(建筑面积)的销售价格在相关部门进行备案。2月18-19日公开发售的“公园1872”项目东北区地下车位，折后成交均价不足30万/个，出售给中远物流的车位销售时间、位置和区域均与此次发售的东北区地下车位有显著区别，签约价格为20万元/个。

　　对此，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受时代周报采访时表示，关于车位的问题，一直产权不清，严格来说，车位是小区配套设施，属于业主与开发商共有，开发商应该按照成本价卖给业主，而不应该再凭借停车位获得暴利。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存则有着不同的意见。他说，在北京停车位一直是个大难题，但地下车位出售是合理的，单纯因为价格高低进行维权是没有道理的，但他表示，车位出售价格应该与周边地区价位相一致。

　　从事北京房地产代理业务的蔡先生也表示，只要开发商取得了允许销售车位的合法手续，由于出售时间和地点等差别，价格偏高也是合理的。

　　虽然关于车位的维权还没有一个结果，但这已经不是招商地产北京公司业主的第一次维权。

　　此前，“公园1872”小区开发商配套的空调是老式“水机”，因缴纳空调“上水费”、“卸水费”，引发业主持续两年多的抗议。2011年，招商地产方面作出回应称，从今往后10年内，不用业主缴纳空调上水及卸水费，但在随后的正式公示中，“10年”变成了“5年”，至今此事仍无进展。

　　2010年6月，“公园1872”小区3号楼2005室业主杨琳起诉招商地产合同违约一案开庭，2011年3月17日迎来二审判决，法院判决招商地产向原告杨琳支付赔偿款1万元。

　　招商地产于2004年12月经朝阳区房地产经营开发公司转手，正式获得“公园1872”项目的土地使用权，但拆迁过程中争议颇多，因招商地产不愿给拆迁户安置回迁房，遭到拆迁户的集体抗议，甚至上升至法律程序。

　　招商地产在北京的另一项目“嘉铭珑原”，也不得安宁。2个月前的2011年12月28日，地处北京朝阳区与昌平区交界处的招商嘉铭珑原项目，因涉嫌违法破坏市政绿地、私自施工开路引发周边社区业主集体抗议。后在北京市公安局朝阳分局的调解下暂时平息，目前该开路工程处于暂停状态，但“嘉铭珑原”售楼小姐称今年内将会开通。

　　逆势106亿拿地冲击第一阵营

　　虽然招商地产在北京深陷“维权门”，但丝毫不影响招商地产的扩张步伐。2月14日，招商地产北京公司和九龙仓全资子公司大连盈致企业管理有限公司以23.7亿元底价联合竞得北京朝阳区两宗地块，折合楼面地价12523元/平方米。

　　上述地块位于北京市朝阳区来广营乡，紧邻北五环及望京居住区，地块总用地面积为77702平方米，容积率为2.43，土地用途为其他普通商品住宅用地。

　　从2011年12月下旬开始，招商地产开始在土地市场上频频发力。2个月之内，在武汉、青岛、贵州和北京4个城市拿下10幅地块的开发权，按其所有权益比例计算出资额，耗资高达52.12亿元。

　　在楼市低潮期，多数开发商放缓拿地节奏，但招商地产却在土地市场上显得极为大胆，大手笔频出。从2011年1月至今，招商地产已经拿下15幅地块，土地价款高达106.65亿元，超过了其2011年销售额的一半，相比2010年更是翻了数倍，新增可开发建筑面积超过了320万平方米。据中国房地产信息集团统计，招商地产2011年的销售面积约为122万平方米。

　　一向以稳健著称的招商地产风格突变，发生在高层变动之后。2011年2月份，招商地产原总经理林少斌升任董事长，原副总经理贺建亚升任总经理，原董事长孙承铭则调往招商局集团担任副总裁一职，分管地产业务。招商地产在集团内部实质性地升为一级公司，与金融、交通运输以及基础设施建设等形成三驾马车之势。

　　接着在去年3月份，招商地产便宣布成立深圳招商商置投资有限公司，意欲加大商业地产投入，进入“住宅开发+商业开发与持有”综合服务开发模式，对房地产板块进行加速。

　　去年5月，招商地产便在镇江豪掷30.1亿元获得30万平方米土地。去年12月，在首次进军武汉8个月之后，又在当地投入34.1亿元，拿下总建筑面积超过百万平方米的3幅地块。加上北京来广营地块，三次出手就花掉了近88亿元。

　　在去年12月2日举行的2011年第一次临时股东大会上，招商地产董事总经理贺建亚表示：“尽管销售是冬天，但拿地却是机会，就看有无可以进行狩猎的目标，公司未来将在拿地上积极行动。”

　　同样在这次大会上，去年刚刚履新的董事长林少斌也提出，公司将把未来的拿地重心转移到三、四线城市中。招商地产变得如此激进，是希望能够早日回到一线开发商阵营。

　　库存量400亿达历史高位

　　随着招商地产拿地项目增多，大量盈余资金投入土地市场，经营性现金流不断下降。招商地产2011年三季报显示，前三季度经营活动现金净流出为215.9亿元，同比增加54.1%，同期营业收入仅为124.7亿元，资金净流出91亿元。

　　同时商业地产方面，又耗资巨大，按照目前蛇口再造的规划，招商局计划在未来5-8年投资600亿元，完成整个蛇口的再造。

　　与在土地市场风生水起不同，2011年招商地产在资本市场却碌碌无为。去年5月，筹备已久的50亿元增发方案也胎死腹中，只好通过银行贷款弥补。“这是一个行业性的问题，融资暂时还没有放开。”广发证券分析师沈爱卿在接受时代周报记者采访时称。招商地产有可能面临楼市项目的资金运营冲击以及短期盈利能力波动的困难。

　　虽然去年招商地产销售金额突破200亿元，销售业绩创历史新高。但与此同时，公司库存量也达到历史最高位，接近400多亿元的货值。

　　截至去年三季度，招商地产总资产负债率达到66.9%，是公司历史上首次超过65%的水平。招商地产董秘刘宁曾表示，如果市场的情况没什么变化，未来销售的压力是巨大的。

　　尽管招商地产顺利完成了2011年度的销售目标，但在房地产寒冬期，其销售回款同样受阻。来自北京市住建委网站的信息显示，招商地产在北京市场的两个项目销售都不算理想。招商嘉铭珑原家园最新一期开盘至今8个月，去化率只有9%。

　　该盘前年11月推出的房源，去化率也还不到一半。而招商上苑是危改小区住宅，去年6月开盘至今去化率也仅仅达到74.2%。

　　一直坚持中高端定位的招商地产，此前在价格让利方面一直颇为保守。其房地产开发与销售和出租物业经营的毛利率近几年均维持在40%以上，在行业中位于前列。近日却在北京、上海、广州、深圳等全国14个城市22个在售项目掀起降价风暴。

　　沈爱卿表示，这表明招商地产在资金方面的需求还是比较明显，降价销售是为了加速资金回笼，销售方面的压力还是比较大的。

　　可是招商地产却坚称，此次主要是为配合母公司招商局集团140周年而集中举行的一次品牌宣传活动，同时通过一定程度的价格让利进一步加快去库存化，加速资金回流。

　　最为典型的案例是：招商地产部分项目降价优惠幅度达到8.5折，甚至部分项目的部分房源价格优惠幅度高达20%。北京“嘉铭珑原”项目售楼小姐介绍，“嘉铭珑原”面积170平米的特惠房售价为500万元，让利将近100万元。

　　对于背靠大树的招商地产而言，现在或许是“弯道超车”的最好时机，但逆市拿地远没那么简单，回到一线开发商阵营更没那么简单。

　　据中房信集团统计，2011年招商地产以210亿元的销售额名列第17位，与排在头名的万科差距高达1000亿元，与名次不断下滑的金地尚相差80亿元。