2011年招商地产销售额首破两百亿，达210亿元，是万科的17%，保利的29%，金地的72%

　　理财周报记者 吴爱粧/文

　　招商地产(000024.SZ)重返第一阵营的路途并不平坦。

　　3月4日，数十名业主聚集在招商深圳雍景湾售楼处前维权。黑底白字的横幅上赫然写道“招商践踏公平、价格欺诈、伪造销控，业主坚决退房”。

　　祸不单行。同样在3月4日，招商地产北京“公园1872”项目也爆发了“维权门”。迄今两地的维权仍在僵持。

　　3月7日，早前以“一成首付”亮相的招商地产南京紫金山泰格公寓被指涉嫌虚报销量。

　　“先保证完成销售业绩。”据悉，当被问到有无预料日后会遭遇维权，招商地产某高层这样回应。地产界人士则透露，“虚假承诺、捂盘是多数开发商惯用的销售策略。”

　　2011年，招商地产创下了210亿的销售新纪录，并提出2020年重回一线梯队。这一切，都发生在领导层调整之后。如今维权声势浩大，品牌形象受损，招商地产追回一线阵营并非易事。

　　涉嫌欺诈冲业绩？

　　3月4日下午3点45分，理财周报记者来到蛇口四海公园旁的深圳雍景湾售楼现场。彼时门口处停着消防车、救护车和警车。

　　经了解，雍景湾业主质疑招商地产在“学位”及“价格”上涉嫌欺诈。“今天是有业主无奈以跳楼相逼，招商地产才肯派代表出来谈判。”其中一名业主代表说道。

　　记者接触到的不下十名业主反映，2011年6月18日开盘时，招商地产的销售代表曾明确表示“雍景湾带名校育才小学的学位”。

　　当天下午，招商地产总经理助理王壁炜在谈判时回应，“开盘时已公告雍景湾在学区内，有入学资格但不保证”，并表示“不清楚销售代表的行为”。南山区教育局方面的说辞类似。

　　真相无从考究。唯一能确定的是，当日雍景湾的宣传标语是“名校为邻，走路上学”如今已换作其他。

　　另一名业主则质疑招商捂盘，“最新数据显示，雍景湾备案1054套，签约653套，销售不到六成五。而开盘当日销控表显示认购近8成。我们发现，那时已售罄的单元如今在售。”

　　对此，王壁炜作出解释是，“部分客户无法通过银行信贷审核所以退房。”

　　可以明确的是，雍景湾在招商地产2011年210亿元的销售额中确实功不可没。2011年半年报显示，深圳雍景湾及北京1872等项目6月面市后受到了市场热捧。

　　截至2012年3月9日，市土规委托网站显示，推盘以来雍景湾成交面积为55498.57万平米，成交均价为34749.82元/平米，合计签约销售金额为19.29亿元。这19.29亿元，应有相当比例划入2011年的总销售额。

　　事实上，雍景湾并非向招商地产发起“虚假销售”维权的首个楼盘。招商兰溪谷二期业主、招商深圳澜园业主分别在2008年、2010年进行了类似主题的维权活动。

　　招商地产方面回应，“雍景湾楼盘销售完全合法合规、公开透明，不存在任何欺诈。”

　　招商局布棋：跻身一线的千亿野心

　　2011年，招商地产的销售业绩达到了历史巅峰。全年实现了210亿的销售额，首破200亿，较2010年(143亿)同比增长47%。

　　如果把时间回拨至2004年，彼时招商地产的销售额是万科的45%，保利的77%，金地的1.1倍，稳居一线阵营。

　　但是到了2009年，当百利地产加入了300亿俱乐部，而招商地产仍在为百亿梦拼搏。

　　2010年，招商地产的销售额只有万科的14%，保利的22%，金地的51%。7年，招商地产被一线地产商远远地抛离。

　　2011年，招商局走到了新十年征程元年。地产业是慢还是快，这是一个问题。

　　人事调整也许给出了答案。

　　2010年8月23日，招商局正式结束秦晓时代，迎来了新任董事长傅育宁。

　　2011年2月16日，原招商地产董事长孙承铭晋升招商局副总裁，原招商地产总经理林少斌替代其职位。

　　“人事调整，是为了把招商地产从集团的二级子公司升至一级子公司，由招商局直接管理。”招商地产内部人士透露，“集团也觉得招商地产发展得太慢了。”

　　招商局的三驾马车中，招商地产相对弱势。据理财周报记者统计，2009年招商地产对招商局的净利润贡献仅17%，2010年仍维持在17%左右，远远落后于交通运输和金融板块。

　　“集团希望招商地产的净利润贡献率能达到30%。”前述招商地产内部人士透露，“2011年我们越来越看重成本。”

　　2011年2月21日，傅育宁施加了发展目标压力，“地产业要进入国内行业第一梯队。”

　　2011年4月，林少斌公开表示：“2011年是招商地产转型之年，提速是首要目标。”

　　招商地产的“野心”远远不只200亿。按照林少斌的构想，“2012年招商地产希望销售300亿，2018年公司计划实现1000亿销售额，我们的目标是2020年进入前十强”。

　　换言之，同样是7年的时间轮回，招商地产要追赶上2010年的万科(销售金额1026亿)。

　　狼性2011：百亿拿地备弯道超车

　　高层变动之后，招商地产“快”了起来。“新人事新作风，招商在趋向万科的策略。”一位长期跟踪招商地产的分析师认为。

　　最直接的表现是，招商原本的短板存货周转率在提速。同花顺数据显示，招商地产的存货周转率已连续十年在“招保万金”中垫底。

　　而到了2011年三季度末，招商地产周转速度跃居首位。对此，林少斌曾公开作出预期，“2011年整体周转提速要超过100天。”

　　同时，招商地产与一线房企的差距略有缩小。2011年，招商地产销售额已是万科的17%，保利的29%，金地72%。

　　“2011年招商加强了对开竣工、销售时间节点、周转率的考核，通过放权、激励来提高效率、获得增长。”北京某券商人士分析。

　　首先是开工进程加快。2011年招商地产计划新开工276万平，比2010翻了一番。上半年已完成207万平，远高于2010年全年新开工面积(142万平)。

　　其次是销售加快。2011年上半年招商地产已实现了100亿的销售业绩，完成全年目标的一半。到了三季度，招商地产的销售额达到了151亿，超过了2010年全年的销售额(143亿)。

　　“2011年，年内5、6月份和11月份是两个销售回暖的窗口，公司果断加大推售力度，成功抓住了这难得的窗口期。”招商地产回应道。

　　此外，招商地产逆市在二三四线城市大肆掠地。据理财周报记者统计，2011年以来招商地产为了拿地已斥资近百亿。2011年招商地产共斥资近90亿拿了12个项目，新增权益建筑面积近300万平米，同比增长70%。

　　步入2012年，当恒大、龙湖、万科面对土地市场噤若寒蝉时，招商地产又拿下了4个项目，新增建筑面积33.83万平，耗资15.12亿。

　　“逆市新增土地储备，是公司为了完成区域布局计划、保持发展态势的安排，在资金上已提前做好了准备。”招商地产作出回应。

　　重回一线的两大障碍

　　“2011年是地产业寒冬的前奏，那2012年真正的寒冬即将到来。”前述招商地产人士。

　　早在2011年12月，林少斌便抛出了楼市“拐点论”，认为“销售库存已成为当前房产开发商的主要任务。”伴随着销售业绩创下新高，招商地产的存货也登上了历史最高值400亿。

　　2012年2月底，借招商局140周年的契机，招商地产首次在全国实行全面降价，涉及14个城市。

　　连近日在维权的深圳雍景湾楼盘，均价也从开盘时的3.5万降至2.6万，降价近万元。“一平米仍有近万元的降价空间，但去年招商却说3.5万一平已是限购价。” 雍景湾业主表示不解。

　　“在周边楼盘价格未大降的情况下大甩卖，其实是招商近日需要营运资金。”一位接近招商地产的人士透露。

　　2011年三季报显示，招商地产经营性现金净流出了215.9亿元。资产负债率达到了66.9%，历史上首次超过了65%。

　　对于资金状况，招商地产回应，“公司一直注重多渠道融资，2011年度有息负债规模与本公司之前相比有提高，但公司的负债率等指标仍处于国内房地产行业较低水平。”

　　“和所有的地产公司一样，‘去库存，促销售’将是招商地产2012年工作重中之重，只有实现销售，才能实现回款，才能实现真正的周转。”招商地产表示。

　　巨额存货和巨大的资金缺口，将是招商地产欲重返一线阵营的绊脚石。加之北京、深圳等地的维权声音不断，招商地产新十年征程的“第2年”充满着不安。