李乐

　　国务院总理温家宝3月14日“房价调整远远还未到位”的表态，让楼市调控政策未来口径再度“扑朔迷离”。尽管再出台整体性楼市调控政策的可能性不大，不过，住房和城乡建设部（下称“住建部”）已经开始细化多项楼市调控的配套政策，以巩固成果，促进房价合理回归。

　　目前，住建部已经抓紧研究制定专项支持普通商品房建设的配套政策，以增加普通商品房在市场的供应量。同时，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部业已提出，提高地方土地出让收益用于保障性住房建设的比例，具体幅度相关部门已在探讨之中。

　　在此之前，北京、上海等地房地产市场相继出现楼市成交回暖迹象，成交量的“回涨”令开发企业预期“房价调整”已经初步到位。然而，现在的一切似乎足以证实，在“房价调整到位”这一问题上，市场和政府的认知“差距尚远”。

　　配套“中低价位”

　　“关于楼市调控的政策储备工作，我们一直在做，现阶段主要是一些配套政策的制定和落实。”3月15日清晨，住建部一位官员向《中国经营报》记者证实。在此之前一天，温家宝在出席十一届人大五次会议记者会时明确表示，“房价调整还远未到位”。

　　这并非是新的“政策口径”。多位住建部内部人士向记者表示，在3月14日温家宝总理记者会表态前，这一“基本判断”就已经做出。住建部在布置2012年房地产调控和住房保障工作任务时，也是基于这一“基本判断”开展工作。

　　目前，“新政策”主要集中于“中低价位普通商品房供应”和“保障性安居工程资金来源”两个方面。前者的供应量将直接影响房地产价格的总体水平，而后者则关系到房地产市场需求的分流。

　　“姜伟新部长在布置2012年住建部主要工作时，已经明确表示，要加紧研究制定专门针对中低价位普通商品房建设的支持政策，目前，该项工作已经开展。”前述住建部官员向记者表示。

　　记者了解到，上述专项支持政策可能包括优先办理中低价位普通商品房的规划、建设、预售的行政许可、考核中低价位普通商品房的供应比例、细化中低价位普通商品房的认定标准等内容。这些政策将用以确保中低价位普通商品房供应量的“进一步提高”。

　　中国房地产学会会长陈国强向记者表示，如果中低价位普通商品房供应量进一步加大，当地房价的总体水平将很难出现“回涨”的局面，“对于确保成交量回暖而房价不反弹，具有重要意义。”

　　加大“输血”保障房

　　在加紧研究制定专项支持中低价位普通商品房建设政策的同时，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部已经提出，要进一步提高土地出让金收益用于保障性住房的比例，以确保保障房的“足量供应”，实现“应保尽保”。

　　此前，财政部、国土资源部等部门共同下发文件，要求地方土地出让所得收益的10%定向用于支持保障性住房建设，并纳入地方财政预算进行管理。“就是要在这个基础上再提高，这项工作，也是姜伟新部长布置的2012年的八项重点工作主要内容之一。”前述住建部官员向记者表示。

　　不过，相比于专项支持中低价位普通商品房政策，提高土地出让金输血保障房的比例，则需要在房地产调控部际联席会上进行协调。具体提高的幅度要与财政部、国土资源部共同协商后确定，然后由相关部门联合下发文件。

　　房地产调控部际联席会设立于2004年前后，由原建设部牵头，国家发改委、财政部、监察部、人民银行、银监会、国土资源部、国家统计局等中央部委组成，是负责房地产调控政策横向协调联系机制。

　　2012年1月，国务院保障性安居工程领导小组在北京和全国各省、自治区、直辖市、计划单列市和新疆生产建设兵团签订了2012年全年开工建设700万套以上、竣工500万套以上的保障性安居工程任务。姜伟新在内部会议上表示，尽管开工量较2011年有所下降，但资金需要量将超过2011年。

　　“我个人认为，这是一个‘双保险’的政策取向，由于2011年的房地产市场遇冷，土地市场低迷，很多地方的土地出让金收入下降，通过提高比例，可以保证用于保障性住房建设的资金绝对值不会降低，使资金有所保障，另一方面，对于那些土地出让金收入没有下降太多的城市，提高比例又可以增加保障性住房的建设资金。”一位不愿具名的住建部系统学者称。

　　“回归到位”认知差异

　　“我们倾向于用市场的反应来判断房价是否回归到位了。”面对记者关于房价“回归到多少才算合理”的问题，正在筹划香港上市的旭辉地产副董事长林伟表示。他的判断标准是成交量，如果说成交量增加了，则说明了市场对房地产价格的调整幅度已经认可。

　　林伟的说法代表了不少开发商的基本预期。在接受记者采访的过程中，首创置业、合生创展、中化方兴等大型房地产开发企业的销售负责人均表达了类似的看法。

　　来自北京住建委、中原地产、我爱我家等机构的统计数据显示，3月上旬(1日~10日)，北京新建住宅签约套数为1743套，环比上涨34.7%，二手房住宅签约为2911套，环比上涨了138%，合计总签约为4654套，环比上涨了85%。数据显示回暖“明显”。

　　搜房网长年为楼盘组织“看房团”服务，从看房团的人数上，也可以感受到成交量的回暖。该机构相关负责人向记者表示，从2月开始，通过网络平台组织的看房团的人数较1月环比上涨幅度超过50%以上。而楼盘详情页的浏览量也达到了2009年以来的“峰值”。

　　“我们通过网络平台把有购买意向的买房人集合起来，然后与开发商谈判价格，通常情况下，开发商让利的幅度还是比较理想的。这也是一个市场供需双方价格的谈判过程，房地产市场牛市的时候，这种谈判通常是不可能实现的。”该机构相关负责人向记者表示。

　　然而，这一切能否说明房价已经调整到位，却没有统一答案。3月14日，国务院总理温家宝在表态“房价调整远未到位”的同时，已经把“房价与收入保持在合理水平”作为“到位”的标准之一。中原地产首席分析师张大伟表示，按照这样的标准，目前的房价应该平稳下调10%~20%以内的基础上，居民收入上涨10%~20%，房价和收入才能达到相对匹配。