——3月14日SOHO中国就2011年公司业绩答记者问摘要

　　记者：今天早上温总理说宏观调控不会放松，房价还没有降到合理的水平上，要跟居民收入相对应，还要跟投入、跟利润相匹配才可以考虑放松调控。我想问一下，房价要回落到什么水平，才符合温总理所说的水平呢？

　　潘石屹：总理讲的房价与居民收入不匹配，是住宅房价。我们一直认为住宅房价高了，无论从租金回报率还是家庭收入去衡量，房价都高了。我们是这样说，也是这样做，几年来没有买过住宅用地。

　　我们是做商业地产开发的，我们是做办公楼和商铺的，办公楼和商铺的价格跟居民的收入也没有太大的关系，衡量办公楼跟商铺投资价值的高低只有一个指标，就是租金回报率。世邦魏理仕的数据，去年第四季度，北京的办公楼租金上涨了50.8%，空置率降到了最低点。

　　温总理的讲话我坚决支持，过去两年我就不断地说，普通住宅的价格太高了。衡量的标准有两个：第一个就是，住宅的房价和居民的家庭收入的比是不是脱离了；第二个就是，如果是把住宅作为一个投资产品，它的回报率到底有多少，像北京、上海，都不足1%了。你看看商业地产，基本上都在7%以上，最高的达到13%。

　　记者：2011年SOHO中国没有完成销售目标，这背后原因是什么？

　　潘石屹：SOHO中国上市5年、成立17年来，第一次没有完成销售目标，只完成了109亿元。我们认为去年是最困难的一年，第一个原因是限购政策，住宅市场悬崖式的下跌。第二个原因、也是对我们影响最大的原因是信贷紧缩，我去了几个地方，民间资金非常紧张，高利贷后遗症常有发生。我到温州去的当天，他们说跳楼的就有六个人，都是因为放高利贷。去年望京SOHO、丹棱SOHO、SOHO中山广场都是7、8月份以后才拿到的预售证，正好赶上下半年的银根紧缩。

　　但今年销售情况就完全不同了，2月份，我们的销售状况就有明显改善，卖了大概3.8个亿。而在上个周末，星期六、星期日各销售了一个亿。我们的商业模式取决于两个因素：第一，最基本的因素就是租金是否上涨，如果是租金下跌，回报率低就没有吸引力。第二，在租金上涨的情况下，银根会不会是一个宽松的环境，如果银根太紧，尽管购买了SOHO的房子可以赚钱，可是由于自己没有钱，市场上的钱很少，也是完成不了的。

　　最近，央行把存款准备金率降低了0.5%，市场上面就多了4000亿元人民币的资金。而且周行长在讲话中说，今年存款准备金下调还有很大的空间。所以从1月份到今天为止，我们的销售呈直线上升的趋势。我们今年有300亿元人民币的可售项目，对今年完成230亿的销售非常有信心。

　　记者：很多地产公司在发高息债券，SOHO却一直采取相对保守策略，为什么？

　　潘石屹：我们处于净现金状态，负债率控制的比较低，因为我们觉得未来市场和政策风险都有，负债率不能太高，而且负债高的时候，很多机会就抓不住。如果是在银根稍微松动的情况下，我们可能没有收购外滩8-1项目的这个机会，正因为两家上市公司，一家是绿城、一家是正大，他们的资金出了问题，才给我们提供了这个千载难逢的机会。

　　做生意一个很简单的法则，就是市场高的时候要销售、要出货，市场低的时候要进货、要进土地、进项目。去年年末，我们的账面现金是157亿元，现金非常充足，今年我们的收购目标是100亿元。