观点综述：2月以来，政策面的预调微调以及行业成交的回暖促使板块升温。虽然地方政府试图放松调控政策的意图被中断，但行业政策面已见顶。无论从住建部还是央行的政策来看，对刚需的支持已然确立，政策面将持续外紧内松的状态。行业基本面方面，年后的小阳春无疑为行业带来一线曙光，成交量见底回升，房价下跌范围扩大，有利于行业基本面持续改善。随着3月-5月推盘量的持续上升，我们预计月成交量将持续上升。行业最坏时期已过，预期持续向好，板块个股短期回调时为吸纳良机。继续强烈推荐“刚需+改善”销售业绩弹性大的“亿城、华发、招地、首开、滨江”以及受益销售回暖的中介服务商“世联”，推荐刚需占比大的“环球、保利、万科、北京城建、荣盛、中南建设”等及低估值的“世茂、金融街”等公司。

　　投资要点：

　　正如我们预期一样，一二线城市一手房成交量2月环比恢复，同比降幅收窄。受春节因素消除、政策面改善、信贷松动等因素影响，从单月成交面积来看，17个城市环比增56%，同比降6%，其中上海、南京、苏州、厦门等城市月成交量环比同比均大幅增加，成交回暖趋势明显。从1-2月累计成交面积来看，17城市同比降48%，其中一线降幅大于二线。

　　受市场回暖影响，二手房成交亦有所回升，但表现不如一手房。7城市2月成交面积环比增24%，同比降39%，降幅较1月收窄。1-2月累计成交面积同比降64%。

　　降价范围继续扩大，明显降价楼盘去化有所改善。从均价来看，13个城市中，环比10个下跌，同比7个下跌，较11年底10个下跌。综合整体均价、套均面积、分区成交情况，我们认为一线城市房价普遍呈下跌态势，降价有从郊区向城区蔓延的趋势；多数二线城市房价止涨，且房价下跌的城市个数在逐步增多。2月新推盘量少，新盘降价较为普遍，其中明显降价的楼盘去化有所改善。

　　库存持续微降，去化时间缩短。10城市可售面积环比降1%，同比增六成。随着成交量回升，整体去化时间降至16个月，环比降33%。

　　中投证券-主要城市房地产市场2月月报