把地产项目做到了北欧的中坤集团董事长黄怒波，最近觉得自己在国内受到了威胁。

　　黄怒波3月24日在中国商业地产行业发展论坛上说，目前的商业地产模式一定要有改革。他觉得敌人是电商。

　　“我们以前讲商业地产的时候，就想着盖一个大商场，卖一些百货的东西，就像零售店一样，但是现在重大的问题来了，电商来了。如果再靠你店里的衣服可能就不如网商了，网商特别便宜。”黄怒波另外担心的一点是，电商会让物流成本大大降低。

　　黄怒波在北京的大钟寺广场投资40亿，采取全部自持的模式。虽然资金回笼较慢，但租金收入是中坤除渡假地产外的第二个赢利点。不过，“现在就发现一个问题，没有人来，过去吃完饭去逛商场，现在根用不着，拿手机就解决了，（以前的）商业模式过去了。”

　　2011年11月11日，淘宝网光棍节促销，当日淘宝网与淘宝商城总交易额为52亿元，这个数字是“购物天堂”香港一天零售总额的6倍。

　　这一担心引起了首创置业董事长刘晓光的共鸣，“这是网络化时代以后新的业态。”他说到。

　　深国投商用置业副总裁竺海群则指，购物中心面临的一个最大问题就是同质化是非常严重。如果购物中心仅仅里面填一些业态进去，没有变化，消费者就不太愿意进去。

　　就在受调控政策影响的住宅开发商纷纷将目光转向商业地产之时，这些传统的商业地产开发商早已开始担心升级的问题。

　　黄怒波的构想是，21世纪城市的商业地产模式应该是从简单的购物消费提到精神文化消费的层面，最好建设成网络不可替代的吃饭、电影院等。他将其称为“城市生活休闲广场”。

　　竺海群则认为，中国一线城市购物中心的发展已经相对饱和，二三线城市购物中心还是比较有机会。在已经相对饱和的地方，购物中心要从它品质化上突破。

　　不过，去年销售近千亿的万达商业地产却认为生存才是商业地产企业的首要任务。他们的总裁陈平在同一论坛上称，从2005年宁波万达购物中心开始到现在，从形态、业态上说，都没有发生很大的变化。

　　“谈升级，说激烈一点，恐怕有点急功近利。购物中心有他自己的任务，百货有百货的任务，电商有电商的任务，不是谁来谁就死。”陈平说到。