昨天，由本报与南大、上海财大、浙大的房地产研究机构共同发起成立的长三角房地产研究院在宁举行发布会，公布了2011年苏浙沪房地产市场发展报告，其中关于江苏的报告备受关注。

　　这份报告由长三角房地产研究院、南京大学不动产研究中心共同制作。报告指出，去年一系列调控政策对江苏楼市的效果显著，商品房销售面积降幅明显，房价已经呈现出稳中有降、涨幅回落的态势。发布会上，三经济学专家预测2012年房价还要下调。

　　今年市场将周期性触底

　　南京大学不动产研究中心主任 高波

　　去年江苏楼市销售萎缩了，房价却仍在涨，这种奇怪的现象首先是限购令导致的，南京、无锡等城市限购后，投资需求向苏中、苏北等不限购的城市转移了，其次是因为江苏整体的城市化率已经超过了60%，最低的苏北也都达到了50%左右，这说明整个市场已经出现了一定的饱和，因此销售出现了萎缩。

　　从房地产市场的运行周期看，2012年处于中周期和短周期的下行阶段，因此2012年楼市仍将处于下行阶段。首先是房地产开发投资的增长不乐观，去年受保障房建设翻倍的影响，全省房地产开发投资增长了近30%，今年保障房建设规模下降，而且开发商不少也仍在观望，不敢轻易拿地，这就决定了今年房地产开发投资的增长不乐观；其次是销量，今年商品房销售的低迷态势仍难以改变，而且会出现周期性触底，也就是从目前的衰退状况逐步走向萧条，这个探底的过程是必然会经历的；再看房价，受房地产周期的影响，今年房价也会出现一定的回调。

　　上半年看跌，下半年看稳

　　上海财经大学不动产研究所所长王洪卫

　　整体来看，2011年上海可以说是量跌价涨，但实际上这个涨主要是9月以前，10月以后，上海是量跌，价跌得更厉害，第四季度环比跌幅就接近14%了。南京房价因为相对合理一些，实质性下跌的过程应该比上海滞后，预计将在今年第一季度或者第二季度体现出来。

　　对于整个2012年，我们的判断是。理由有三个，首先，上海的城市化水平已经到了很高的程度，增加需求主要依靠外来人口；其次，去年上海实行的房产税等一系列调控政策，已经把投资需求有效地控制住了；第三，是近两年大规模的保障性住房的建设，2012年将开始对商品房市场产生冲击。

　　下半年看稳是建立在政策微调的基础上，经验显示，经济冷则楼市热，因为上海、浙江的GDP已经连续多年在全国倒数，面临着结构转型，对楼市的调控政策会进行微调，上海近期已经开始了，比如针对刚需下浮利率，对购买二手房也进行了税收政策的调整等。

　　2012年面临较好的投资机会

　　浙江大学房地产研究中心主任 贾生华

　　关于2012年楼市的调控，我认为严厉调控已到底、措施开始完善，比如最近宏观金融政策已经开始微调，地方政府也开始对调控政策进行完善。

　　关于市场，2012年应该是萧条的后期和复苏的前期，这也是市场的底部和信心的底部，等到2013年、2014年再回过头来看，2012年将是市场的底部。对购房者和房企来说，2012年将是比较好的投资机会。今年市场的成交量总体上应该和去年差不多，价格方面将进一步有所回调，同比回落，环比的话，上半年继续回落，下半年会稳定下来。