绿城中国（3900.HK）3月31日发布2011年报称：实现营业收入约219.6亿元，同比增长96.8%；净利润25.7亿元，较去年飙升68.1%。每股基本盈利1.57元，较去年增长68.8%。公司建议不派发末期股息。

　　从2008年至2011年，绿城连续三年股东应占利润同比增长率分别为87.4%、51.4%和68.1%，年复合增长率为68.3%。

　　绿城的收入主要来自物业销售，也涵盖了酒店营运收入、物业租金收入、项目管理收入、销售建筑材料收入、设计及装修收入等。其中，2011年实现物业销售收入为210.7亿元，同比增长95%。主要是交付较多高端物业进而销售单价提升较多所致。2011年绿城交付物业销售均价为20305元/平米，与 2010年度的9057元/平米相比，增长了124.2%。

　　绿城2011年毛利率为33.7%，同比增长3.2个百分点。其中，物业销售毛利率为32.6%，较2010年的29.0%上升了3.6个百分点。主要是温州鹿城广场项目、杭州丁香公馆等高端物业的交付在很大程度上拉升了本年的物业销售毛利率。

　　2011年，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司与其附属公司连同其共同控制实体及联营公司）累计取得销售金额353亿元，权益金额为233亿元。实现销售面积175万平米，整体销售均价为每平方米19987元。与2011年绿城交付物业销售均价（20305元/平米）相比有所回落。

　　2011年，绿城最终实现新开工总建筑面积639万平米，比原定计划900万平米减少29%。同时，绿城集团在2011年实现竣工面积约244万平米，其中可售面积约为182万平方米。截至2011年12月31日，绿城集团共有80个在建项目，在建总建筑面积达1600万平米。

　　2012年，绿城集团新开工速度将进一步放缓，预计新开工建筑面积约为580万平方米。此外，预计会有43个项目（或项目分期）将于2012年竣工，竣工总建筑面积为434万平方米。其中可售面积为309万平方米，归属于绿城的可售面积为221万平方米。

　　土地储备方面，绿城共新增9块优质土地，总建筑面积约681万平米，其中205万平方米归属绿城。总土地款为111亿元，平均楼面地价为每平方米1626元 ，由绿城承担的土地款约为16亿元。

　　截至2011年年底，绿城集团累计土地储备约4098万平米，足够可支撑集团未来五至七年的发展。年报称：“鉴于本集团目前已拥有充足的土地储备， 2012年，我们将采取较审慎的策略， 暂时没有购置土地的计划。”

　　绿城搁置购地计划，还因为高负债承受不起。2011年末，绿城净资本负债率为148.7%，同比上涨了16.7个百分点。2011年末，绿城有银行结余及现金、抵押银行存款共58.84亿元，同比减少了90.89亿元。另外，2011年末绿城预收账款余额457.59亿元，同比下降了3.76%。

　　现金流吃紧，2011年末绿城开始出售项目，通过绿城合升等五个项目的股权转让及相关股东贷款的收回，合计增加本集团现金流入32.37亿元，截至2011年末，已经收到相关款项14.65亿元。

　　对于绿城来说，2012年关键词是“转型”。

　　年报称：2012年，转型将成为绿城的主题，从战略到产品再到销售，都将有所变化。战略上，绿城将不再通过高负债率追求规模扩张，而是在保证高质量的前提下侧重于依靠品牌和管理输出实现稳建发展，尽快将负债率降低至较合理的水平。产品上，绿城将进一步开发多元化的房产品类，满足不同阶层的客户需求。销售上，绿城将从传统模式过渡到经纪人佣金制，整合社会一切资源，发动全社会经纪人共同销售绿城房产品，形成内、外部人员有序竞争的销售局面，拉动公司业绩增长。

　　鉴于中国房地产市场限购和信贷收紧政策带来的风险和不确定性，绿城2011年计提了1.93亿元物业。其中舟山朱家尖东沙度假村南区项目评估减值1.44亿元，为计提最多项目。

　　（证券市场周刊供稿）