舒 锐

　　□物业公司与其把心思花在物业费诉讼上，不如对业主开诚布公，化被动为主动，积极了解业主的各类需求，以服务业主为宗旨，尽其所能满足业主所提出的合理要求。同时，业主也需要体谅物业的难处，共同推进和谐小区建设

　　近日有媒体报道，北京市部分住宅小区业主欠缴物业费的情况较为普遍，有的社区连半数物业费也收不上来。甚至有传言认为，由于法院对物业服务案件的收案数量有控制、诉讼时间漫长，使得物业费诉讼成为难题。

　　业主拖欠物业费的现象，在一些小区确实存在。为讨物业费，物业公司一般采取民事诉讼的方式，花费了大量的人力、物力、财力，的确有些不堪诉讼之累。然而，看待物业费“诉讼难”，需要辨析现象和本质，消除误解，并尽量消除难题存在的土壤。

　　首先，人民法院需要消除公众对物业费“诉讼难”的误解。人民法院并没有对涉及物业服务的案件收案数量有任何控制，相反，在“诉讼爆炸”的背景下，法院受理的物业费案件在成批增长。之所以会有物业费“诉讼难”的认识，可能是大家对人民法院目前的“多元纠纷解决机制”的一种误解，比如有些法院在立案前会采取一些诉前调解措施，如果业主不予配合，人民法院将正常启动立案程序。在司法实践中，除了少数由于物业公司证据不足而败诉，或由于物业服务不达标情节严重而酌减物业费外，人民法院通常情况下都会支持其讨要物业费的合理诉讼请求。

　　如果业主仍不给付物业费，案件将进入民事执行阶段。以北京市西城区人民法院为例，2011年共接收物业费民事案件618件，当年有309件物业费案件进入执行阶段。在这些执行案件中，有189件在执行员的督促和劝解下业主主动履行了义务，有45件业主不履行生效法律文书，执行员采取了强制措施，有14件双方达成了和解协议，只有61件由于业主没有财产可供执行，物业未能成功地要回全部的物业费。总体而言，物业公司最终真正没有讨回物业费的比例应该是比较低的。

　　其次，从根源上消除物业费纠纷，需要物业和业主之间加强沟通，消除误解。据了解，业主中只有极其少数是真正逃避缴纳物业费的“老赖”，大多数业主不交物业费主要出于对物业服务的不满，他们只是希望通过不交、少交或缓交物业费来倒逼物业提供更完善的服务。这些不满主要表现在物业没有按照合同中的约定提供相应的设施、人员及服务；物业不协助甚至干扰业主成立业主委员会；物业未就相关账目进行公开并作出合理解释；双方就物业所收取的停车费、广告费等收益分配产生纠纷。就大多数物业公司及其工作人员而言，确实为小区建设付出了艰辛努力，双方本应该是相互依存，唇亡齿寒的协作关系，因此物业收费的问题发展到了水火不容、费尽心思相互斗争的境地，根本原因在于双方沟通不畅。

　　从纠纷解决的角度而言，物业公司与其把心思花在诉讼上，不如对业主开诚布公，化被动为主动，积极了解业主的各类需求，以服务业主为宗旨，尽其所能满足业主所提出的合理要求。对于客观上不能做到的，可以坦诚地与业主交流沟通，说明原因、记录在案。同时，物业应及时将业主关心的账目及收益明细通过适当的方式予以公布。从业主的角度而言，也需要体谅物业的难处，共同推进和谐小区建设。

　　(作者单位：北京市西城区人民法院)