每日经济新闻(博客,微博)记者 叶书利 发自北京

　　在严厉的楼市调控之下，商住楼的销售乱象也愈演愈烈。

　　《每日经济新闻》记者发现，北京城建旗下的商住楼项目北京城建·N次方现咄咄怪事：该楼盘在拿到预售证超2个月后才开盘，开发商还分层推出房源。

　　记者发现，住宅类楼盘如果出现以上销售行为，则属于严重违规。对于商住楼来讲，目前为止却仍未有相关政策予以规范，这也是目前处于政策盲区中的商住楼市场生存的缩影，从而也催生了商住楼乱象。

　　可售房源未一次性开盘

　　商住楼市场一直不缺乏新闻，北京城建旗下的北京商住楼北京城建N次方同样未能逃出此怪圈。

　　《每日经济新闻》记者从该楼盘售楼处获悉，北京城建N次方于3月17日首次开盘销售。

　　北京住建委官网资料显示，北京城建N次方于1月15日拿到预售证，换句话说，该楼盘开发商北京城建旗下全资子公司北京世纪鸿城置业有限公司在拿到预售证超2月后才对外开盘销售。

　　对于北京城建如此做的原因，一位不愿透露姓名的业内人士向《每日经济新闻》记者解释说，北京城建N次方于1月15日拿到预售证，项目开发商的原有商业逻辑可能是想抢占年前的传统销售小旺季。但北京楼市冰冷依旧的残酷现实打乱了开发商的如意算盘。统计数据显示，2012年1月北京商品住宅成交量为4437套，环比下降近七成，同比下降近六成。在这种背景下，开发商选择了捂盘，直至3月北京楼市回暖，才于3月17日开盘。

　　北京住建委官网统计数据显示，3月北京商品住宅成交量达8085套，环比增长46.6%，同比增长40.8%，楼市成交回暖迹象明显。

　　值得注意的是，北京城建的捂盘行为却不一定是违规行为。

　　2010年4月由住建部出台并开始实施的 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条明确规定：“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售”，但该规定的监督对象为商品住房，不包括商住楼。

　　类似的监管尴尬同样出现在分层销售方面。北京住建委官网资料显示，北京城建N次方于3月15日拿到预售证，预售房源为21号办公、商业楼及3号地下车库，该楼栋层高为18层，合计上市房源为639套。

　　但在实际销售中，北京城建并未一次性推出可售房源，而是分层分批推出这批拿到预售证的房源。

　　《每日经济新闻》记者获悉，该楼盘于3月17日首次开盘，推出8、9层，合计98套房源，预计4月底再次开盘，推出10、11层，合计房源98套。

　　上述业内人士对此分析说，北京城建N次方的做法就是变相捂盘。尤其在目前楼市成交低谷之下，一些具体楼盘的项目开发商因为蓄客量不足，便通过此举，以延长蓄客，然后通过蓄客量的积累量来分批推出上市房源，以控制上市节奏，达到人为控制具体楼盘一定阶段的供需关系。

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定：拿到预售证的房企，需一次性推出所有可售房源，“未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，要严肃查处”。但此规定同样只适用于商品住房，不包括商住楼。因此北京城建N次方类似的变相捂盘行为同样难以被明确界定为违规行为。

　　记者发现，该楼盘从“出生”时起便充满争议，其境遇就如同争议声中走过来的商住楼一样。

　　北京规划委官网上的资料显示，北京城建N次方规划许可证编号为“2011规（朝）建字0040号”，核发时间为2011年5月3日。2011年6月1日，由北京市住建委、发改委、规划委、商务委、国土局等五部门联合颁发了被业内称作商住楼禁令的 《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》。虽然北京城建N次方的规划许可证核发时间在此禁令之前，但是北京住建委房屋市场管理处一位不愿透露姓名的相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时却透露，实际上早在2011年6月1日《通知》出台前的2010年，北京规划委、北京住建委等部门就已经出台相关内部规定，禁止审批商住楼项目。

　　记者就以上相关疑问联系北京城建相关负责人，但截至发稿时，对方尚未对北京城建N次方在销售过程中的相关疑问作出回应。

　　一块尚未设防的监管盲区

　　北京城建N次方身上所体现出的“不设防”的政策监管特点，正是时下中国商住楼生存现状的缩影。值得关注的是，商住楼已成为时下楼市中不可忽视的现实存在，且在限购令的背景下，正在“茁壮成长”。

　　以北京为例，伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院的一份统计数据显示，截至3月，“京十五条”执行一年来，北京销售套数排名前15名的楼盘项目中，4个为商住或者商住、住宅混合项目，占据上榜楼盘数量的近1/3，而上年同期仅有一个商住或者商住、住宅混合项目挤进榜单，表明北京加强版限购令出台之后，北京商住楼的热销程度不退反进。

　　亚豪机构的一份统计数据也佐证了这一点。这份统计数据显示，截至3月，自去年2月17日“京十五条”出台加强版限购令至今，北京成交量超过300套的住宅类项目共有60个，其中商住楼数量达23个，占比超过1/3。而截至3月，北京楼市在售的商住楼数量高达44个。换句话说，在售的40多个商住楼中，近半商住楼的成交量超过300套，成交形势较为乐观，这与住宅市场成交量价齐跌的窘境形成了鲜明反差。

　　亚豪机构副总经理高姗对此怪象解释说，“京十五条”为2010年5月北京开始实施的第一版限购令的加强版本，限购条件更为苛刻，相应的被限购人群基数更大。在地产调控的持续高压下，北京房价出现了下行调整，一些不具住宅购房资格的刚需客群开始大量流向商住楼市场，借此实现住房梦。同时还能借此在CPI高涨背景下实现一定的保值、增值目的。

　　在采访中，一位重庆人在京买房的故事极具代表性。

　　这位高姓重庆人介绍说，父母为了支持自己这个独生子在京买房，在2011年1月将重庆老家的房屋卖掉，然而正当他们短暂看房后准备出手买房时，2011年2月17日北京加强版限购令出台，连续五年的社保要求将其挡在了购房资格门外。由于已无退路，被逼之下，选择了北京的一个名叫SOCO公社的商住楼。

　　比较尴尬的是，商住楼的行业境遇，就如同地下金融，事实存在着却有意或无意地被监管政策遗漏。因为事实存在，但又未被正面监管引导，导致目前商住楼市场盛行丛林法则。在丛林法则的博弈中，相对弱势且分散的购房者，往往成为博弈中的被动方与受害者。

　　《每日经济新闻》记者此前报道的北京知名商住楼项目IN北京就是典型。该小区于去年11月开始陆续交房，然而收房的业主们突然发现，开发商当初的民电使用、商业配套、小区班车等承诺皆成泡影。后来北京住建委介入调查此事，目前，业主们的诉求仍未得到开发商的正面回应。而弱势方的业主们也只能继续自己的漫漫维权路。