开发投资增速自11年8月起持续回落但依然维持高位，应是在建项目增长所致，预计二季度仍将继续回落。一季度全国房地产开发投资同比增长23.5%，较1~2月环比回落4.3个百分点，较11年同期回落10.6个百分点。总体来看，开发增速虽有所回落但依然维持高位，究其原因，应是在建项目增长所致(一季度新开工面积近乎零增长，但施工面积同比增长25.0%)。保障房投资对房地产总投资或有支撑，但考虑到其仅约占房地产总投资的10%，我们不认为是投资增速维持高位的主要原因。鉴于基数原因，预计二季度开发投资增速仍将继续回落。维持12年全年开发投资6.8万亿、增速回落至11.3%的判断。同时，开发投资增速未现大幅回落，结合4月13日国务院常务会议"坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复"的表述，地产调控政策自上而下向好的时间窗口仍未到来。房屋新开工面积增速近乎零增长。一季度房屋新开工面积同比仅增长0.3%，增速较11年同期回落23.1个百分点，较1~2月回落4.8个百分点，距离负增长仅一步之遥。

　　3月惯常的开工高峰期并没有在数据上体现，我们认为一是12年保障房开工目标由11年的1000万套下降到700万套，保障房开工量同比下降；二是3月楼市虽迎来了一波小阳春，但开发商依然库存高企、资金紧张，总体对后市仍保持谨慎，万科的新开工计划甚至出现了负增长。维持12年全国房屋新开工面积预测16.9亿平米、增速-11.0%的判断。商品房销售增速回落有所收窄，预计全年楼市总体维持量价温和的"弱平衡"局面。一季度全国商品房销售面积同比下降13.6%，其中商品住宅销售面积下降-15.5%；商品房销售额下降14.6%；其中住宅销售额下降17.5%。均较1~2月的同比跌幅有所收窄。一季度商品住宅销售均价5303元，较1~2月下跌3.6%。从数据上看，也确实环比实现了"量升价跌"。3月楼市的小阳春，一是自住型需求的集中释放，二是开发商以价换量的策略，三是首套房贷款利率的普遍回归，尤其要注意到3月新增信贷超万亿，对楼市销量的复苏起到了巨大的作用。但近期对上市公司的调研显示，进入4月后，特别是温总理两会讲话之后，楼市回暖的速度有所放缓，售楼处到访量也有明显的下降。二季度的楼市回暖的力度，关键仍要看信贷数量和信贷政策。预计全年楼市总体维持量价温和的"弱平衡"局面。

　　长城证券：2012年一季度房地产数据点评