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刚需入市对楼市影响有限

发布时间:2012年04月28日 09:16 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报 | 手机看视频


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  依靠刚需释放的力量,楼市不可能有大的反弹。开发商对此不宜过度乐观,购房者也不必过度担忧价格会暴涨

  当前,楼市调控效果正在逐渐显现,刚需群体在欣喜房价下降的同时,其购房意愿也在一定程度上被抑制。对此,近来多地推出一系列减轻刚需买房困难的政策。在楼市调控未见松动的情况下,大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹?

  撑起楼市成交量 刚需也成“高富帅”

  自3月份以来,各地楼市成交量明显上升。进入4月份,楼市回暖态势仍在持续。

  中国指数研究院23日发布研究数据显示,上周全国楼市成交量仍在回升,同比下降城市持续减少。重点城市中,仅上海成交同比下跌,其余城市均上涨。其中南京涨幅最大,达166.28%。北京、深圳、成都和杭州涨幅均超过50%。

  在二线城市武汉,3月份1.1万套的成交量创下自限购以来的新高。进入4月,每周销量均比上一周有数百套的增加。据统计,4月前三周共成交商品房9133套。业内人士预计,4月成交再次过万套已毫无悬念。

  市场普遍认为,楼市销量的“回暖”得益于刚性需求的持续释放。武汉郊区某大型楼盘客户经理邓阳告诉记者,他所在的楼盘最近推出9.1折优惠活动,比周边均价低几百元的价格吸引了不少刚需前来咨询。“平均一个星期可以卖出60套。”邓阳说。

  刚需,虽然群体数量大、购房欲望强,但是因其购买力有限、选择区域局限,一直不被市场人士所看好。然而,楼市最近的巨大变化,让许多开发商不得不对刚需另眼相看,将其视为众星捧月的“高富帅”。

  政策微调保刚需

  与刚需高涨的购房欲望相呼应的是,有利于刚需的购房政策正从各个方面形成。

  首先是贷款利率微调。自3月中旬开始,北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右,部分银行甚至推出8.5折优惠。

  北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,首套房贷利率的回归给刚性需求者带来较大优惠,将会推动很多处于观望中的购房者及时出手。他说,以商业贷款100万元、20年还款期为例,相比基准利率,9折的月供为7365元,比基准利率总利息减少了10万元;8.5折利率对应的月供为7160元,总利息少了15万元左右。

  另一项与刚需紧密联系的政策——公积金贷款额度也在悄然调整。武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限,两成首付购房政策重新回归市场。

  根据武汉的新规定,单方缴存的职工购买首套住房,且住房面积不超过90平方米,额度上限上升至80%,最高不超过60万元。河南郑州、辽宁沈阳、山东滨州等诸多二、三线城市,也将公积金贷款额度上调了15%至25%。

  同时,北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准,使更多普通住房享受到契税优惠,也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

  刚需入市对楼市影响有限

  自去年以来持续的严厉调控,一定程度上提高了购房门槛;加大利息等购房成本,在打击投资性购房的同时,也抑制了刚性需求和部分改善性需求。

  为此,早在去年底,中央有关部门就在不同场合表示,要加大普通商品房供给,支持首套购房需求。近期召开的几次国务院常务会议也都提出,坚持房地产调控政策不动摇,进一步巩固调控效果,并增加普通商品住房供给。

  不过,楼市微调并非调控放松。从普通百姓,到研究专家,再到开发商,大多对楼市调控政策的持续严厉坚信不疑。

  武汉某知名房地产企业销售总监姚伟认为,从目前的情形来看,放松调控的可能性基本没有,投机性投资性购房需求将逐渐被赶出市场。没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑,即使大量的刚需入市,短期内可能会带来一定的成交量,但从长远看,对楼市的影响还是有限。

  中国指数研究院华中分院副总监李国政更是直呼,依靠刚需释放的力量,楼市不可能有大的反弹。开发商对此不宜过度乐观,购房者也不必过度担忧价格会暴涨。(新华社)

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