4月大幅跑赢大盘，完全符合我们的预期，主要原因是投资者对于房地产销售回暖进一步确认和经济疲软、企业盈利下降因素带来的投资者避险需求。4 月，沪深300 指数上涨7%，申万房地产指数上涨12.9%，房地产板块跑赢大盘5.9%，完全符合我们上月预期。主要原因在于：1）4 月初公布的统计局月度销售数据表明销售市场进一步回暖，销售同比增速继续收窄至-13%，同时各大城市周度数据也表明尽管由于4 月推盘较3 月少，但成交率并没有出现明显下降，市场动能较强；2）4 月工业增加值继续回落至13.4%，较3 月份低1.4 个百分点，PPI 也从0%降至-0.3%，经济继续呈现回落态势，同时集中公布的年报表明A 股整体剔除金融后增速仅为1.9%，而地产板块整体业绩增长仍达到11%，投资者避险需求推动板块表现突出。

　　4月销售面积较3 月环比略降，主要系推盘较少导致，一线城市已现供需平衡，价格企稳。申万跟踪的31 大城市销售面积4 月销售面积合计为1318 万平米，环比3 月下降17%，同比增长26%，较上月同比60%的涨幅缩小。其中，环比下滑主要由一二线城市贡献，主要原因是4 月推盘较少，一线城市库存一直稳定在24 万套左右，批售比接近于1，表明一线城市短期出现供需平衡，房价企稳。基于相同原因，龙头公司销售也环比有所降低，保招万金4 家合计销售为232 亿，相对上月245 亿环比下跌5%。我们认为，伴随5 月推盘上升和较为稳定的成交率，销售面积环比将继续上升。

　　土地市场略有起色，大规模拿地仍未出现。前4 月土地累计成交面积为2.99 亿平米，成交金额为2893 亿元，同比增速-33%和-45%，较此前-50%的增速有所收窄；其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩44%，交易金额萎缩49%，平均溢价率为3.90%较3 月的4.19%继续回落。万科、恒大、中海等龙头公司开始试水拿地，但规模仍小，以万科为例拿地金额仅为11 亿元，占当月销售额15%，较2011 年全年的25%仍低。基于此，我们仍判断房地产投资开工处于下行通道中。

　　销售平稳向上，基本面稳健，维持行业“看好”。由于前期板块上涨包含了销售改善的预期，我们认为未来一个月政策能否出现积极变化将再度成为板块表现的焦点，板块出现相对收益的概率仍大。我们建议投资者持有估值较低、刚需产品占比较多的品种，包括：保利地产、首开股份、华夏幸福、福星股份、金地集团、世联地产等。同时建议关注金融综合改革相关地产股，包括新湖中宝、张江高科等。1）政策上未来可能出现的积极变化包括：公积金政策变化、首套房贷利率的持续下行、准备金率的降低等，政策一旦兑现将利好刚需产品多的开发商；2）房地产板块短期内再成政策博弈板块，我们假设的核心风险是：一线城市已达供需平衡，若价格上涨将可能带来政策反复和销售萎缩，提请投资者关注。（申银万国证券研究所）