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万科斥逾10亿港元收购港上市地产企业 尝试国际化

发布时间:2012年05月16日 10:36 | 进入复兴论坛 | 来源:深圳商报 | 手机看视频


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  5月4日晚,万科宣布将以10.79亿港元收购香港上市地产企业南联地产控股73.91%股份。周二,停牌一个月的南联地产控股(HK1036)在香港股市复牌后股价暴涨27%,相关上市公司永泰地产亦涨6.44%。据业内人士分析,万科这个收购非常划算,是以超低价获得了一家优质公司的控股权。

  资料显示,南联地产1996年7月在开曼群岛注册成立,是香港联合交易所主板上市公司,主营业务包括在中国内地、新加坡及美国的地产投资及物业管理,仓库业务及投资控股等。公司2011年年报显示,其2011年实现归属母公司利润24.65亿港元,每股收益9.49港元/股。其租务及物业管理业务占公司营业收入的96.70%。目前永泰地产占南联地产已发行股份总数的约73.91%,为南联地产控股股东。

  对于这次收购的目的,万科董秘谭华杰表示,国际化是万科需要思考的长期发展方向之一。此次收购的主要目的是进行国际化尝试,属于铺垫工作的一部分。

  万科为什么要收购这么一家房地产公司呢?

  从有关资料可以看出,南联地产总股本为25968.53万股,按昨日收盘价,总市值只有85.47亿港元或70亿元,放在A股中也是个中小盘股。与A股的房地产股比较,它与中华企业、北辰实业等公司市值相当。但这样一家公司,这几年借香港房地产景气的大势,财务状况良好。自2008年后,南联地产年年赢利。其中2010年净利润2460万港元,较2009年增长407%。2011年增速放缓,但每股赢利仍达到9.49港元,收益高于任何一家A股房地产公司。

  5月13日,万科A之全资子公司万科置业(香港)有限公司与永泰地产(0369.HK)达成协议,在南联地产(1036.HK)进行重组后,万科置业将通过其全资子公司以约港币10.79亿元向永泰地产收购重组后的南联地产1.92亿股股份,占重组后的南联地产已发行股份总数的约73.91%。

  资深投资人丁元恒表示,“万科以10.79亿港元收购到南联73.91%的股份,从公开数据看,显然享受了较大的折扣,对万科来说,这是一桩非常合算的买卖,以超低价获得了一家优质公司的控股权。”丁元恒说,截至2012年3月31日,万科的货币资金为391亿元。此次收购南联地产的价格相当于港币5.6197元/股,仅为当前市场价的17%,不仅交易很划算,而且收购对公司的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标均不会产生重大影响。

  丁元恒根据并购折让比例推测,双方关于收购价格的谈判应该在2009年7月或者更早,那时的股价大约为7港元。

  万科此次选择香港物业及上市公司作为投资标的,或许与香港楼市火爆不无关联。今年以来,香港楼市持续回暖,自2月份起,不少楼盘的价格都已回升至1997年时的水平,甚至创出新高。

  南京证券分析师季永峰认为,万科这次并购非常合算。他说,收购的PB值(市净率)仅为1.3倍,而4年前招商银行收购永隆银行的市净率是3倍。因此相对而言,万科这次收购更合算。其次,万科收购目的明确,一是为国际化做铺垫,万科可以从中学到先进的管理经验;二是万科很可能借助南联地产这个平台,拓宽融资渠道、降低融资成本,避开内地市场房地产调控政策的压力。如果以上目的能够实现,万科的估值将会提高。

  据了解,不久前,招商地产也突然收购一家香港上市公司。有业内人士认为,万科和招商地产收购香港上市公司,主要是希望能在内地房地产企业面临多种融资渠道受阻背景下,建立境外融资平台。(记者 傅盛宁)

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